2017年4月の決算明けの住宅ローン金利動向
どうも千日です。2017年3月はアメリカの利上げがありましたが、日本の長期金利に与えた影響は小さかったですね。
今日は竣工と融資実行の集中する3月を過ぎた4月以降に住宅ローンを借りる人向けに、今後の金利動向の予想をしたいと思います。
続報
長期金利は下がる傾向
アメリカ（FOMC）の利上げからむしろ長期金利は下がりました。利上げ直前までの日本国債（10年）の利回りは0.09%まで上がったのですが、利上げ直後から下がって今では0.055%と半分近くまで下げています。
アメリカの株高・長期金利高を引っ張ってきたトランプ大統領の経済政策に、市場がいよいよ疑念を呈してきたのですね。オバマケア代替法案も取り下げになり、トランプ氏の求心力は低下を避けられないそうです。
それに加えて米利上げ直後の日銀会合で一貫して金利上昇を抑制する姿勢を崩さないことを確認したことも大きいです。
今後の予定と長期金利の動向
日銀は長期金利の上昇を抑制する金融緩和政策とっています。その中でも効果を上げているのが、指値オペというものです。
あらかじめ日銀が指定する価格（指値）で国債を大量に買い取ることで市場に介入し、国債価格の下がり過ぎ（＝金利の上がり過ぎ）を食い止める効果があります。
日銀の買い入れオペは3月29日と31日に残存期間1年超5年以下と5年超10年以下が予定されています。予定通り行われるでしょうから、銀行が4月の住宅ローン金利を決めるタイミングで、長期金利が大きく上がることは考えにくいでしょう。
フラット３５の金利も下がる傾向
フラット３５の金利については、すでに4月の金利の指標となる住宅金融支援機構の機構債の表面利率が発表されていて、前の月よりも0.01%低い金利となっています。
- 2月表面利率0.47%
- 3月表面利率0.46%
フラット３５の金利はこの表面利率に住宅金融支援機構の事務コストと取扱い民間金融機関の利益率を足したものとなります。これらはほぼ一定なので、前の月から容易に予測が可能なんです。
こんな感じです。
- 2月表面利率0.47%＋0.65%＝1.12％が3月フラット３５の実際の金利
- 3月表面利率0.46%＋0.65%＝1.11%が4月フラット３５の予測
詳しくはこちらの記事をどうぞ。千日のブログでは、毎月機構債の表面利率が発表されたら翌月の金利を予測しています。
ということで、短期的にではありますが、市場の金利は下がる傾向にあるのですね。
じゃあ、住宅ローンの金利も当然下がる？
…と、言いたいのはヤマヤマなんですけど、そうは問屋は卸さないのが住宅ローンというものです。
2月と3月の金利は「バーゲン価格」である
住宅ローンを貸す銀行は市場から調達した資金を我々の住宅資金として貸付けます。
つまり、市場金利よりも高い金利で貸すことで「利ザヤ」を儲ける商売の仕組みです。
仕入れ値が下がれば、売り値も下げるのが「良心的」な商売なのでしょうが、別に仕入れ値が下がったからといって、売り値を下げないとダメというわけではありません。
また逆もあります。
仕入れ値が高くても、売り値を下げなければ売れない場合は値下げをして売るわけです。
市場の金利動向と、我々が民間銀行から借りる住宅ローンの金利にはこういうワンクッションが挟まっているのです。
決算月は薄利多売でその後は正常価格に戻す
つまり、2月3月の金利は決算大セールのバーゲン金利というわけです。これは一般的な傾向です。
2月から金利を下げるのは、2月に住宅ローンを獲得するのが目的というよりも、3月の融資実行を狙って下げるのですね。なぜなら、住宅ローンの実行までには仮審査、本審査、実行までに最低1カ月は必要とするからです。
3月に融資実行のお客さんを獲得するには2月の金利の段階からアピールしておかないと間に合わないということです。
三菱UFJ銀行の10年固定は目的を達した後の4月には上がる？
こういう傾向が最も顕著だったのが三菱UFJ銀行です。中でも10年固定金利が際立っていました。
10年固定金利の推移はこんな感じです。ライバルの三井住友信託銀行の金利と並べてみると一目瞭然ですよね。
| １０年固定 | 三菱UFJ | 三井住友信託 |
|---|---|---|
| 2017年1月 | 0.65% | 0.45% |
| 2017年2月 | 0.50% | 0.50% |
| 2017年3月 | 0.55% | 0.55% |
2017年1月から2月にかけて、0.15%も金利を下げてきたのは3月実行の住宅ローン利用者を獲得するためでしょう。三井住友信託が0.05%上げているタイミングですから、逆行しているんです。
赤字覚悟の大サービスというわけです。
つまり、三菱UFJ銀行としては決算月が終わっても、それを続ける合理的な理由は無いと考えるのが妥当でしょう。
千日としては0.65%位に戻すのではないかと考えています。もちろん予想ですから実際の金利の動ぎは違ってくる可能性は大いにあります。
MUFGのアメリカドルへのシフトと三井住友信託の広告宣伝費の動向
三菱UFJフィナンシャルグループ（MUFG）は2月23日に全米で個人向けネットバンクを始めることを発表しました。日本の銀行グループとして初のアメリカの個人業務への参入です。
アメリカ国民がより便利に、効果的に貯蓄を殖やす手助けをする。
このように語っています。
つまり、銀行業の収益の源泉をこれからアメリカに伸ばすべく、大きく舵を切ろうとしている時期なんですね。
また、これはブロガーとして様々なサイトを見ていて肌で感じることですが、ウェブ広告の減少です。2月位には三菱UFJの住宅ローンの広告が良く見られたのですが、3月に入ってからトンと減りました。
確かに3月に広告を出しても遅いというのはあるので、全体的に減少するものですが、それにしても見ないです。
減っている中でも、なぜかよく目にするのが三井住友信託銀行の10年固定と20年固定の広告なんですよ。
4月にも住宅ローンを獲ろうとしている三井住友信託は据え置きか？
ウェブ上に広告を掲載するのには当然、広告宣伝費がかかります。つまり3月の今の時点で出す広告は、（3月の金利をアピールしていても）ターゲットは4月の利用者です。
もしも4月に金利を上げるのであれば、3月に本審査まで通しても、実行時には他行に取られてしまうことが目に見えていますよね。
みすみす逃げられることが分かっているお客の本審査をマジメにやって、事務コストを掛けるだけ損ということになります。当然広告を積極的に打つということもしないでしょう。
そうなると、三井住友信託をよく目にする理由は？
4月の利用者を獲る気があるということです。他行が金利を上げる中で、前月据え置き横ばい又はその上げ幅を少なくする可能性が高いと思います。
まとめ
いかがでしたでしょうか。これは住宅ローンのセオリーですが、必ず複数の金融機関で審査を通しておくことをお勧めします。
民間銀行の住宅ローンの金利は月のはじめに金利が発表されますので、その前の月の月末ギリギリまで決まりません。中ほどを過ぎたところでやっと朧気に見えてくる位の感じなんですね。
特にトランプ政権になってからは、これが読みにくくなりました。
直前まで業界最安だったのに、急に金利が上がるということはよくあることです。
審査って面倒ではありますけど、そのひと手間が今後35年続く利息の支払いに影響するので、手間を惜しんではいけませんよ。
- 2018年4月1日に三菱東京UFJ銀行が三菱UFJ銀行に行名を変更したのに伴い行名を更新しました。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
千日のブログでは、マイホームの購入や住宅ローンの組み方について、最新の情報に基づいて分かりやすく解説しています。
もう一つのサイト、千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは毎日寄せられる様々な人の相談に無料で答え、その内容を記事にしています。
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