今後の住宅ローン金利はどうなるか？に答えます
《速報》
どうも千日です。当確早々に公開した記事では来月12月のフラット35の金利が史上最低を更新するだろうと予測しました。
蓋を開けると、アメリカの長期金利はウナギのぼりに上がってます。赤い矢印が現地日付の11月8日です。
ホワイトハウスと連邦議会の両方をトランプ氏の共和党が制したことから、来年にはトランプ大統領が掲げる大型公共投資と減税が議会で可決されやすくなったのが米景気の上昇要因だからと専門家は分析してます。
で、日本の長期金利はというと、新発10年国債利回りはトランプ当選当日には一時マイナス0.085%まで下がりましたが、翌日には前日よりちょっと高いマイナス0.045%にまで戻りました。
赤い矢印が当確の日本時間の11月9日です、絵に描いたようなV字回復ですね。
株式史上も同様です、日経平均株価もV字回復ですね、9日午後に千円下げて10日午前中に千円戻すという見事なV字です。
赤い矢印が11月9日です。
日経平均株価
これらは明らかにアメリカの影響です。こうなってくると『日本の住宅ローンの金利も上がるんじゃないの？』という気がしてきませんか？
特に今月11月、来月12月に引渡しと住宅ローンの実行を受ける人達にとっては12月のローンの金利が、
- 上がるのか？
- 下がるのか？
これが大きな問題なんですよね。
では、今日の内容です。
フラット35の金利は国債金利と連動する
フラット35は全期間固定金利です。毎月の初めに金融機関が決める金利が借入期間にわたって固定される金利タイプです。
- 金融市場の長期金利が上昇しても、住宅ローンの金利は上げられない。
- 金融市場の長期金利が下がっても、住宅ローンの金利を下げなくて良い。
こういう金利タイプですね。
フラット35は住宅金融支援機構という国が運営する団体が金融機関の債権を買い取る又は返済を保証するという形になっていて住宅ローンの利用者が返済出来なくなっても銀行にリスクはありません。
このため金融機関は、長い期間金利が固定されていても安心して融資出来るんです。
なので、フラット35の全期間固定金利は国に対する貸付に近い考え方で金利が決まります。
つまりそれは国債の金利です。
ですから、トランプ大統領で日本人にとっては先行き不安しか無いのに、国債の金利がV字回復したのを見ると、
来月の住宅ローンの金利は上がるのか？
とさらに不安になるんですよね。
フラット35の金利が決まる仕組みを分かりやすく説明します
フラット35の金利は国債金利に連動するので、来月の日本国債の利回りを予想するのも一つの方法ですけど、もっと精度の高い予測方法があります。
それは、フラット35の元締めである住宅金融支援機構の仕組みを理解することから始まります。
住宅金融支援機構が毎月発行する機構債
住宅金融支援機構は金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債（RMBS・住宅ローン債権担保証券）」という形で販売しています。
わかりやすく図にするとこうなります。
フラット35のお金は、元を辿れば住宅金融支援機構の機構債の販売代金なんです。
そして機構債の表面利率とは機構債を買う投資家の投資利回りです。という事は、住宅金融支援機構にとってはフラット35の貸付資金を調達するコストということですね。
つまり、
フラット35の12月金利＝11月20日前後に発表される機構債の表面利率＋約0.7%で推移していきます。
こうして、千日は毎月翌月のフラット35の金利を『的中』させてます。
続報
当確当時の予測とは大いに異なる最新情報です。12月のフラット35の金利は0.07から0.1ポイント上昇することとなりました。
読めば「的中して当然だよな」と思われるでしょうね、その通りです。知っていれば誰でも当てられます。
機構債を買うのは機関投資家
機構債を買うのは機関投資家です。どんな人達なんでしょうか？
機関投資家とは、生命保険会社、損害保険会社、信託銀行、普通銀行、信用金庫、年金基金、共済組合、農協、政府系金融機関など、大量の資金を使って株式や債券で運用を行う大口投資家のことをいいます。
つまり、投資家の中の投資家、プロ中のプロ達です。
どんな専門家にも読めない不透明な局面であれこれ悩むよりやるべきこと
そのプロが今後の株式市場をどう見ているかというと、今日のニュースでJPモルガンスタンレー銀行の見解としては「不透明だ」と言ってます。
早い話が彼らにも「分からない」んですよ。
そして、あと10日位で12月の機構債の表面利率が発表されます。その表面利率は機関投資家が買うであろう利率を住宅金融支援機構が予測して決めるんです。
つまり、住宅金融支援機構にも今の段階では分からないんですよ。
おそらく20日の時点でも先行き不透明でしょう。そういった不透明な時には安全パイを取りたいのが人間の心理です。
なので、安全な機構債の価格は上がる＝金利は下がる。と私は予測しています。
て言うか、20日前後の機構債の発表を見れば誰でも分かるんです。
👈もう出ましたね。
金利が上がる可能性はあるか？
12月の金利が上がる可能性があるかについてですが、可能性はゼロではありません。しかし相当低いと思います。
しかしトランプ氏の当選自体が大番狂わせでしたからね。
呼び寄せる
「そろそろやめようか、こういう話をしていたら寄ってくるからね」
友達は唐突にそう締めくくった。
友達の家族は霊感が強く、夜、飲みながらその体験談を聞いていた時の話だ。
僕は迷わずそれに賛成した。
話の途中から、六階にあるその部屋の窓を"コンコンコン"と外側から叩く音が聞こえ、話に集中できていなかったからだ。
神奈川県 岡慶
内田樹氏の書籍『嘘みたいな本当の話』からの引用です。読みやすくてちょっと面白い本ですよ。
言ってると本当になるかもしれません。そのまま12月の金利が上がるという可能性も決してゼロでは無いんです。
全力で落ちようとしたのに、第45代アメリカ合衆国大統領に当選した。
アメリカ 70歳 男性
ウソみたいな本当の話 千日選
👈上がったという結果です。
20日までにやるべき事は１つ
フラット35の金利については「後出しジャンケン」が可能なんです。
それは「20日前後に公表される機構債の表面利率を見てから決める」ために引渡しの時期を20日以降にする交渉をする事です。
新築、中古、マンション、戸建の組み合わせで交渉のポイントを解説します。
新築マンション、建売戸建（売主が法人）の場合
新築マンション、建売戸建の購入ならば、売主はデベロッパーですから事情はわかってるでしょう。中古マンション、戸建でも売主が法人の場合は同じです。
また、11月は決算月ではありませんので、次の月になる事にそれほど抵抗はありません。
問題は銀行です。司法書士のスケジュールを変更しなければならないので難色を示すかも知れません。しかしこの時期はマンション引渡しは少ないですので、司法書士のスケジュールは詰まって無いと思います。面倒がってるだけです。
事情はわかってますから、粘ればしぶしぶ応じてくれるでしょう。
中古マンション、戸建（売主が個人）の場合
中古住宅の場合は売主が個人ですので、引渡し日の変更交渉に応じるかどうかは、まさしく個人差がありますね。
銀行については、新築マンションと同じです。
注文住宅の建築の場合
注文住宅の建築については、一番難しいですね。完成してから引渡しを遅らせるのは、下請けへの支払いがその分遅れる事を意味します。
建物の仕上がりにも影響しそうですし、あんまりお勧めはしませんね。
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まとめ
来月の金利、どうなりますかね〜、前のブログで大見得切って「史上最低」と断言しましたので、万一上がったらと思うとドキドキしてます。
しかし、実際に住宅ローンを利用される方にとってはお金の絡む問題なので、ドキドキ度は私以上ですよね。
住宅ローンはこれから長い付き合いになります。
お互い、頑張りましょう(-_^)
トランプ特集
- 2016年11月30日に金利の情報を更新しました。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
このエントリーはコメントで寄せられた読者様の質問にメールでお答えした内容から、その方の個人的な状況などは除いて記事の形にしたものです。
千日のブログでは、随時質問やリクエストを受け付けてます。
もちろん一切金銭の請求はしません。
その方にも言ったんですけど、私のような人間にとっては、ブログへの質問やリクエストはブログネタとしてお金では買えない価値のある生のニーズなんです。
お題やリクエストを貰って、ありがたいのは私の方なんですよ。
お待ちしてます！
2016年11月11日
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