千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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2018年三井住友信託10年20年ミックスローンと住信SBI20年固定で10年後繰上返済を比較

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三井住友信託が10年固定金利を引き上げでうま味の減ったワンライティングミックスローン

どうも千日です。三井住友信託銀行が2018年2月適用の住宅ローン金利で主力としている10年固定を0.02%引き上げ、0.75%とすると発表しました。

20年固定も0.05%の引き上げで1.15%です。

そして住信SBIの20年固定は0.06%の引き上げで1.16%となりました。

千日のブログでは過去に三井住友信託のミックスローン(10年固定と20年固定)をお勧めしていた経緯があるのですが、10年固定がいよいよここまで上がってくるとなると、それほどお勧め出来る感じでもなくなってきています。

もともと、少し尖った、特化型の方法だったんですよね。

そこで、2018年の金利水準で、ミックスローンについての記事を公開しておこうと思った次第です。

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10年20年のミックスローンのポイント

ミックスローンとは単純に言うと、1つの住宅を担保にして2つの金銭消費貸借契約を結ぶことです。

住宅は一つでも借入は2本です。

リスクをヘッジする(低く抑える)観点からは、却って不利なものです。

あえて、リスクを取って支払を少なくするのであればOKです。

なので、千日のおすすめするミックスローンはリスクを取って、支払を少なくする方法ということです。

三井住友信託のワンライティングミックスローンとは

普通のミックスローンは、抵当権の設定費用は住宅ローンを借りる債務者が負担します。

  • 銀行に払う手数料:約3万円×2本
  • 印紙税:2万円×2本
  • 登録免許税:借入×0.4%☜変わらず
  • 司法書士報酬:5~10万円×2本

この点、三井住友信託銀行ではこの手数料を下げるサービスとしてワンライティングミックスローンという商品を出しています。

融資申込書と契約書をそれぞれ1通にまとめることで一つの金利プランにした場合と同じコストにすることが出来ます。

但し、金利プラン以外の借入期間、 返済方法、保証料支払方法は同じにする必要があります。

10年固定金利と20年固定金利のミックスローンとは

10年固定と20年固定を半分づつ、ミックスさせて住宅ローンを借りて、10年固定を10年後に全額一括返済すれば、リスクを抑えつつ利息を低く抑えられるというものです。

支払う利息は下のグラフのように推移することになります。(それぞれ元本2千万円、返済期間35年、ボーナス払い無し)

 

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どうなってんの?と思われるでしょうが、悪い方法じゃないですよ。

  • 10年固定を固定期間終了後に一括繰上げ返済すれば黄色い折れ線グラフで表した多額の利息は発生しません。
  • 20年固定の固定期間終了後は、元本もかなり減っていますから少々金利が上がっても影響は小さいですね(赤い折れ線グラフ)。

その時の金利が高ければ20年固定も一括返済しちゃっても良いですね。 

繰上げ返済で10年以降の返済額を半減させることが狙い

  • あと10年で定年退職なので収入が減る。
  • あと10年で子供の学費で支出が増える。

こういう人には特にお勧めのミックスローンです。

10年固定を固定期間終了後に一括返済すると、その後は20年固定だけを返済すれば良いので毎月の返済額はそれまでの約半分になりますよね。 

返済期間は最長の35年ボーナス払い無し

当初固定期間はそれぞれ10年と20年ですが、返済期間は最長の35年にすることと、固定期間中には繰り上げ返済しないのがポイントです。

  1. 住宅ローン控除のメリットを最大限に受ける。
  2. 病気などで一時的に収入が減っても持ち堪えられるようにしておく。 
  3. ボーナス払いをミックスさせない。

元々の金利が安いので、元本が減らなくても利息の負担は小さいです。繰上げ返済するとそのお金は返って来ません。一括返済しさえすれば金利上昇リスクは無いので現金は手許に置いておく方が得策なのです。

ボーナスは基本的に貯蓄に回すことになります。返済期間中にボーナスが出なくなるリスクがあるのはもちろんのこと、金利の低い固定期間に元本を減らすメリットはさほど無いからです。 

しかし、10年固定が高くなるとうま味は減る

これを考えた当時は10年固定が0.45%だった時代です。そして20年固定は0.8%でした。

それが今は10年固定が0.75%、20年固定は1.15%です。どちらも上がってしまったんですよね。こうなると、10年固定をミックスするメリットが自ずと減ってくるのですよ。

住信SBIの20年固定で10年後に繰り上げ返済しても似た効果アリ

つまり、ミックスせずに20年固定一本で借りて、10年後に半分を繰り上げ返済しても、そんなに変わらないんじゃないの?ということです。

10年と20年のミックスの場合は10年固定の方を必ず全額繰り上げ返済しないと、その後は高い金利が適用されてしまいます。

つまり、リスクを積極的に取っているわけですよね。既に今、10年後の繰り上げ返済をするための貯蓄があれば、そんなにリスクは無いのですが、今のところその貯金が無くてこれから貯めるんだ、という場合はリスクがあります。

だったら、最初から全部20年固定にしておいて、貯まった分だけ繰り上げ返済すれば、そこまでのリスクは無いわけですよね。

住信SBIには団信に全疾病保障が付くのがメリット

今のところ住信SBIの20年固定の方が0.01%金利が高いです。じゃあ三井住友信託の方がトクじゃない?と思うかもしれませんが、住信SBIネット銀行は『全疾病保障』の団信がゼロ円で付いてくるのがメリットなんですよ。

  1. 精神障害等を除く全ての病気やケガで働けなくなったら、最大12カ月まで、ローン返済がゼロ円になる。
  2. 8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。
  3. 8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。  

従来は8つの疾病だけが対象だったんですが、ずいぶんと範囲が広がりましたよね。何しろ『8』が『全部(ただし精神障害等除く)』です。

普通に三井住友信託銀行で8大疾病保障特約を付けようとしたら0.3%ないし0.4%の金利上乗せになります(そこから0.05%金利引き下げらしいです、ややこしい…)。ざっくり判定でも、保険料込みで住信SBIネット銀行に軍配が上がりますナ。

資金繰りの面と総支払額で実際に比較してみた

前提条件としては以下です。

  • 借入4000万円
  • 35年元利均等返済、ボーナス払いなし

これを3つのパターンで比較を行いました。

  1. 住信SBI20年固定1.16%で自然体で返済する。(繰り上げ返済せず行く)
  2. 住信SBI20年固定1.16%で10年後に2分の1(約1500万円)繰り上げ返済する。
  3. 三井住友信託ミックスローンで10年固定0.75%と20年固定1.15%を50対50で借りる。

資金繰り面のリスクは変わらない

まずは、住宅ローンを継続できること、完済できること、というのが大前提となります。 資金繰りの比較で最も安全なものを選ぶことをお勧めします。

(単位:円)

資金繰り比較 住信SBI20年固定 ミックス
借入4000万円 ❶繰上げ返済なし ❷10年後2分の1繰上げ返済 ❸10年2000万20年2000万
前半毎月返済 115,921 115,921 115,022
10年後繰上返済 0 15,175,344 14,810,670
後半毎月返済 115,921 57,623 57,866
20年後残高 19,142,912 9,515,901 9,562,699
❶繰り上げ返済なし

毎月11.5万の返済で20年後残高は1914万円となります。 これを20年間で住宅ローン専用に貯蓄する必要があります。

繰上げ返済のハードルは、年平均で95.7万円です。

❷10年後に2分の1繰り上げ返済する

前半は毎月11.5万の返済で、後半は5.7万となります。 ただし11.5万を払いながら当初の10年で1517万の貯蓄が必要です。(年平均151万)

さらにその後の10年で20年後残高の951万の返済が待っています。(年平均95万)

後半の返済は楽になりますが、その分はまるまる貯蓄に回す必要があります。 

❸三井住友信託ミックス50対50

10年固定金利が0.75%と安くなる分、❷のケースよりも前半はすこし楽になります。

ただし、10年後の繰り上げ返済1481万円が達成できた場合という条件付きです。 出来なかった場合は、後半がキツくなる可能性があります。

総支払額の面で46万円しか変わらない

総返済額は、老後資金をどれだけ残せるか?という尺度になります。 総支払いが少ない方が多く残せるのです。

安全を取ると、その分支払いは増える傾向にあるので、その差額に注目してください。

『総支払い額』とありますが、各プランで差が生じるものだけで比較していますので、その点ご了承ください。

(単位:円)

支払額比較 住信SBI20年固定 ミックス
借入4000万円 ❶繰上げ返済なし ❷10年後2分の1繰上げ返済 ❸10年2000万20年2000万
前半10年 13,910,520 13,910,520 13,802,640
後半10年 13,910,520 22,090,104 21,754,590
20年後残高 19,142,912 9,515,901 9,562,699
住宅ローン控除 -3,469,000 -3,469,000 -3,451,800
融資手数料/保証料 864,000 864,000 824,400
保証料戻り 0 0 -40,260
合計 44,358,952 42,911,525 42,452,269

10年後2分の1繰り上げ返済の❷と❸の差は46万円です。 10年後の1500万円をねん出しうる自信があれば、ミックスがお勧めです。 46万円の差の考え方は以下の2つです。

  • 住信には全疾病保障が付いている。
  • ミックスは10年後に15百万円が必達。

団信保険の考え方についてはこちらもご一読ください。

いかがでしょうか?明らかにどちらが有利という結果にはならないですよね。

 

まとめ~10年後の一括返済に自信が無ければミックスローンはおススメしない

確かに、46万円という数字自体は、必ずしも小さいものではありません。

しかし、これを得る引き換えに負うことになる、繰り上げ返済のリスクのボリュームは1500万円です。

そして、46万円の対価としては全ての病気とケガ(精神疾患除く)を範囲にする団信の特約が付いて来ることなのですよね。

参考にして下さい。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

今日の更新はちょっとやばかったです。大阪の書店を回ってました。歩きまくったので、体はグッタリですが良い方ばかりで嬉しかったです!

さすがにもう今日はいいかな?

なんて感じになっていたのですが、なんとか滑り込みで更新出来ました!

なお、住信SBIについてはSBIマネープラザという実店舗での受付サービスがあります。こちらのリンクからキャンペーンの2万円キャッシュバックが受けられますので、興味のある方は見てみてください。

2018年2月1日

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