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【金利予想】フラット35の2017年11月金利は1.37%と予想しました←金利確定!

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フラット35の11月金利は衆院選の投開票前に発表

どうも千日です。衆院選の投開票は10月22日日曜日です。長期金利と連動するフラット35の金利が決まるのは何となく投開票後かなと思っていたのですが、なんと気が付いたら機構債の表面利率が発表されていました。

自民党の勝利を前提とした市場形成がされていて、番狂わせは無いという判断だったのでしょうか。

機構債の表面利率は前月から0.01%上昇して0.43%です。従ってフラット35の金利は前月から0.01%上昇するでしょう。←予測がピッタリ的中しました!

フラット35
11月予想
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.30% 1.10%
21年~35年 1.37% 1.17%

では11月のフラット35の予想ポイントとお勧めの金融機関についてお話しておこうと思います。

12月は北朝鮮がテロ支援国家に再指定されたことで0.03%下がるでしょう。詳しくはこちらをどうぞ。

フラット35の金利は長期金利と連動している

フラット35の金利は住宅金融支援機構が月末に発売する「機構債」の利率によって決まります。この機構債を買うのは主に機関投資家ですので、市場の長期金利がそのまま影響しやすいのです。

f:id:sennich:20170709201147j:plain

下のグラフはここ最近の機構債の表面利率と長期金利(新発10年国債利回り)との関係です。ほぼほぼトレースしたように連動しているのが分かりますね。

機構債の表面利率と長期金利(新発10年国債利回り)の推移グラフ

年月 10年国債金利 機構債表面利率
2016年5月 -0.134% 0.34%
2016年6月 -0.102% 0.36%
2016年7月 -0.208% 0.23%
2016年8月 -0.229% 0.19%
2016年9月 -0.084% 0.33%
2016年10月 -0.040% 0.37%
2016年11月 -0.056% 0.34%
2016年12月 0.013% 0.41%
2017年1月 0.076% 0.48%
2017年2月 0.065% 0.46%
2017年3月 0.093% 0.47%
2017年4月 0.071% 0.46%
2017年5月 0.014% 0.40%
2017年6月 0.048% 0.43%
2017年7月 0.050% 0.44%
2017年8月 0.074% 0.46%
2017年9月 0.043% 0.42%
2017年10月 0.035% 0.42%
2017年11月 0.064% 0.43%

(注)年月は対象のフラット35の適用金利なので、時点としては前月の20前後の金利です。例えば2017年11月のフラット35に対応する機構債の表面利率の発表は2017年10月20日ですので、2017年11月には10月20日時点の金利を書いています。

2017年の10月から11月にかけて、10年国債利回りは0.029%上昇。これに対して機構債の表面利率は0.01%上昇です。

国債と機構債ではもちろん債券が違いますので、全く同じにはならないですけど、同じ性質を持った長期の安全投資ということで、いわば類似品なんです。ですから、通常は似た動きになります。

今回の2017年10月から11月にかけても、順当にいってるものと思います。

 

0.66%+団信0.28%+機構債の表面利率

  • フラット35を取り扱う金融機関は住宅金融支援機構の事務を代行しているだけ。
  • 住宅金融支援機構は機構債を販売した代金を右から左に流しているだけ。

こういうことですから、機構債の表面利率とフラット35の金利の差(この記事では利益率といいます)はほぼ一定なんです。ここ最近は0.66%で推移しています。

そして、2017年10月からは団信保険料が金利に上乗せになっていて、その料率は0.28%で今のところは固定されているようです。

なので以下の単純な足し算で、フラット35の金利が予想できるのですね。予想というよりは予定に近いです。

団信込みの金利=0.66%+0.28%+0.43%=1.37%

過去から現在までの推移をグラフにすると以下のようになります。2017年10月からは団信0.28%が上乗せになっているんです。

フラット35金利、機構債表面利率の推移グラフ

年月 フラット35金利 表面利率 利益率 団信
2016年5月 1.08% 0.34% 0.74% 0.00%
2016年6月 1.10% 0.36% 0.74% 0.00%
2016年7月 0.93% 0.23% 0.70% 0.00%
2016年8月 0.90% 0.19% 0.71% 0.00%
2016年9月 1.02% 0.33% 0.69% 0.00%
2016年10月 1.06% 0.37% 0.69% 0.00%
2016年11月 1.03% 0.34% 0.69% 0.00%
2016年12月 1.10% 0.41% 0.69% 0.00%
2017年1月 1.12% 0.48% 0.64% 0.00%
2017年2月 1.10% 0.46% 0.64% 0.00%
2017年3月 1.12% 0.47% 0.65% 0.00%
2017年4月 1.12% 0.46% 0.66% 0.00%
2017年5月 1.06% 0.40% 0.66% 0.00%
2017年6月 1.09% 0.43% 0.66% 0.00%
2017年7月 1.09% 0.44% 0.65% 0.00%
2017年8月 1.12% 0.47% 0.65% 0.00%
2017年9月 1.08% 0.42% 0.66% 0.00%
2017年10月 1.36% 0.42% 0.66% 0.28%
2017年11月 1.37% 0.43% 0.66% 0.28%

2016年5月あたりと現在では、利益率がかなり変わっていますよね。これは国がフラット35の金利を一定の水準で安定させようとしているからだと、千日は考えています。

表面利率+利益率=1.1%前後で安定させようとしているんじゃないか?と思うんですよね。

特徴的な月の表面利率と利益率を足して比べてみると、その意思が垣間見えます。

  • 2016年5月は0.34+0.74=1.08
  • 2016年6月は0.36+0.74=1.10

跳んで現在

  • 2017年10月は0.42+0.66=1.08
  • 2017年11月は0.43+0.66=1.09

なので、11月は順当に0.01%増加するだろうというのが千日の予想です。住宅金融支援機構がそういう意図をもって調節しているのだとしたら、今後機構債が極端に上がったり、下がったりした場合にもこうした「調節」が行われるのでしょう。

詳しくはこちらをご一読ください。

 

2017年10月からの機構団信のポイント

2017年10月1日申込からフラット35の新制度団信がスタートしています。この新制度の目玉は、「団信の実施値下げ」と、「保障範囲の拡大」の2つですね。

  1. 団信保険料は実質値下げ。従来年一回ローン残高の0.358%を払う方式だったが、今後はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払う。
  2. 住宅ローン残高がゼロ円になる保障の範囲は拡大。従来高度障害と死亡が条件だったが、今後は身体障害(身体障害者福祉法1級or2級)についても保障の範囲に含まれる。

10月からの新制度団信では、死亡以外の保障の範囲がこの「高度障害」から「身体障害保障」に変更されていて、身体障害者福祉法に定める障害等級(1・2級)の「身体障害者手帳」を交付されれば保険金の支払い対象になります。要件は障害者手帳の障害等級ですから、非常に明確です。

ただ、団信に加入しないor加入できない人にとってはどうでしょうか?フラット35は民間の住宅ローンとは違い、団信の加入は任意です。

  • 団信が一律0.28%金利にオンされる。
  • 団信に加入しない場合はそこから0.2%引下げ。

0.08%団信保険料が一律に上乗せされたような状況です。詳しくはこちらで解説しています。

 

お勧めのフラット35はアルヒのスーパーフラット35

基本的に特定の金融機関の肩を持つことはしないのですが、アルヒのスーパーフラットがはかなりお勧めです。二つのタイプがあります。

  融資比率 返済負担率
スーパーフラット8
0.1%引き下げ
住宅購入価額8割以下(残り2割は手持金) 30%以内(400万円未満)/35%以内(400万円以上)
スーパーフラット9
0.05%引き下げ
住宅購入価額9割以下(残り1割は手持金) 20%以内
  • 融資比率とは、住宅の価格に対する融資額の比率です。
  • 返済負担率とは、年収(税込み)に対する1年の返済総額の割合です。

上記の条件を満たせば、フラット35の金利から0.1%又は0.05%引下げになるのです。

フラット35
団信加入する
フラット35 スーパーフラット8 スーパーフラット9
10年~20年 1.30% 1.20% 1.25%
21年~35年 1.37% 1.27% 1.32%

スーパーフラットで団信に加入しない場合は0.28%引き下げ

フラット35の団信への加入は任意です。

そして、団信に加入しない場合はフラット35の金利(団信込み)から0.2%の引き下げになるというのが一般的なフラット35ですが、スーパーフラットで団信に加入しない場合は0.28%の引き下げになります。

これも他の金融機関のフラット35には無い特徴であり、メリットです。下表のように35年の超長期でも1%を切る金利になります。

フラット35
団信加入しない
フラット35 スーパーフラット8 スーパーフラット9
10年~20年 1.10% 0.92% 0.97%
21年~35年 1.17% 0.99% 1.04%

前述のようにフラット35の保障は手厚くなっていますので、加入できる健康状態であれば加入しておいた方が得だと思いますが、加入できない又は不要であるという人はスーパーフラットを利用することによって金利の面で大きなメリットを得ることが出来るのですね。

民間銀行の住宅ローンでは団信の加入が必須である代わりに「無料」と謳っています。でも、実際は金利にオンされているんですよね。つまり、不要だけど民間住宅ローンを借りるために団信に加入する場合は等しく均された団信保険料を金利を通して負担しているんですよ。

その保険料は利用者が死亡したときのために金融機関が住宅ローンを回収するための保険料です。

団信の仕組み

いわば、債権者を受取人にする生命保険を掛けられて、その保険料を債務者が負担しているのが団信です。要らない人にとってはホントに要らないものです。

 

フラット35「S」や「リノベ」「子育て支援型及び地域活性化型」との併用でさらに有利

フラット35を貸すのは住宅金融支援機構という国の出先機関ですので、政策的に少子高齢化対策や良質な住宅の流通のために金利を引き下げるということをしてます。

具体的には以下のようなものです。この金利を引き下げた分の利子は国や都道府県市町村がその予算から出しています。金利引下げという表現になってますが、補助金、給付金の類です。予算を使い切ると終了してしまいます。

タイプ 金利引下げの内容 予算
フラット35子育て支援型及び地域活性化型 当初5年間0.25%引き下げ 都道府県、市町村
フラット35S 当初10年(金利Aプラン)又は5年間(金利Bプラン)0.25%引き下げ
フラット35リノベ 当初10年(金利Aプラン)又は5年間(金利Bプラン)0.6%引き下げ

これに対してアルヒのスーパーフラットの金利引下げは、アルヒの商品ですので併用して金利の引下げを受けることが出来るのです。

《フラット35子育て支援型及び地域活性化型とスーパーフラットの併用》

《フラット35Sとスーパーフラットの併用》

当初引下期間の5年又は10年の金利

フラット35
団信加入しない
フラット35 スーパーフラット8 スーパーフラット9
10年~20年 0.85% 0.67% 0.72%
21年~35年 0.92% 0.74% 0.79%

《フラット35リノベとスーパーフラットの併用》

当初引下期間の5年又は10年の金利

フラット35
団信加入しない
フラット35 スーパーフラット8 スーパーフラット9
10年~20年 0.50% 0.32% 0.37%
21年~35年 0.57% 0.39% 0.44%

これだけではありません。さらに補助金による引下を併用することも出来るのです。具体的には以下の二つのパターンです。

スーパーフラットと「リノベ」と「子育て支援型及び地域活性化型」の併用

例えば小さなお子さんのいる家庭でフラット35の子育て支援型による金利引下げができるのであれば、中古住宅を購入してリノベーションしフラット35リノベ(金利Aプラン)の引き下げ条件にあてはまるなら併用できる可能性があります。

この併用をした場合は、当初の引下期間が5年又は10年から7年又は12年に延長されます。

当初引下期間の7年又は12年の金利

フラット35
団信加入しない
フラット35 スーパーフラット8 スーパーフラット9
10年~20年 0.50% 0.32% 0.37%
21年~35年 0.57% 0.39% 0.44%

スーパーフラットと「S」と「子育て支援型及び地域活性化型」の併用

例えばフラット35S(金利Aプラン)の条件を満たす長期優良住宅を購入又は建築し、その地域が地域活性化のためにフラット35と連携している自治体ならば、当初5年間はフラット35の金利から0.5%引き下げになり、次の5年間は0.25%引き下げになります。

当初引下期間の5年の金利

フラット35
団信加入しない
フラット35 スーパーフラット8 スーパーフラット9
10年~20年

0.60%

0.42% 0.47%
21年~35年 0.67% 0.49% 0.54%

その後の5年の金利

フラット35
団信加入しない
フラット35 スーパーフラット8 スーパーフラット9
10年~20年 0.85% 0.67% 0.72%
21年~35年 0.92% 0.74% 0.79%
 

まとめ

いかがでしょうか。変動金利でも見たことの無いような低金利になるんですよね!しかもその引下期間が終わった後も金利が固定されているのが凄いと思いませんか?

もし私が家を買うときにアルヒの商品があったら、この条件で借りられるようにあらゆる手を尽くしたと思います。

詳しくはアルヒのホームページで確認してみてください。

  • 2017年10月31日に予測に対する確定金利を更新しました。

以上、千日のブログでした。

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