広告に惑わされず情報を整理し的確にマイホームを選ぶ方法を教えます - 千日のブログ家と住宅ローンのはてな？に答える

地図もコンパスも持たずまだ見ぬ自分の家を探す旅

どうも千日です。新築に中古、マンションか戸建てかなど人によって様々ですが、これからマイホームを探す全ての人が直面します。

目的のそれがどんなモノか分からず、どこにあるかも分からず、目印もない。そんな状態から宝探しの旅に出る。これがマイホーム探しの難しさです。

売り家の情報はインターネットで簡単に入手出来るので、実に簡単に見つけることが出来るような錯覚に陥りますけど、ネットの情報は売り手によってより早く商品を販売するために無料で公開されているモノです。

人によって価値観は違います。
求めるライフスタイルも違います。
家にかけられるお金の金額も違います。

なのに、どの情報も、情報を発信する売り手の商品を買うことが最善の選択であることを謳っています。そういった販売会社によるバイアスを取り去った上で、どうやってじぶんの理想とする家に辿り着くか。

これからお話しするのはその方法です。これから家を探す人の良いヒントになればうれしいです。

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地図もコンパスも持たずまだ見ぬ自分の家を探す旅

マイホームの価格＝自分は幾らの家が買えるのかを知る

まずはその大きさを測ります。つまり家の価格です。これを正確に測ることで、確かな方向性になります。

家とは自分と家族の人生の容れ物です。目に見える不動産としての家だけでなく、家族の生活を支える資金計画をも含むものだと思っています。無理の無い資金計画を立てられる価格の家に絞られるだけで、理想とする家にたどり着くための精密なコンパスになるのです。

マンションや戸建てのチラシ広告に謳われている毎月の返済額は殆どが変動金利を前提にしてます。今は変動金利が最も安いですからね。同じレベルの賃貸物件の家賃以下の金額でその家に住める。しかも、完済すれば自分のものになり、それ以後の家賃は不要になります。

しかし、変動金利は金利の上昇リスクの自分で対応しなければなりません。変動金利によるシミュレーションは金利が35年変化することが無い、という合理的な根拠の無い前提に立った絵に描いた餅です。

広告の毎月返済額は、無理なく買える家の大きさを過大評価させるバイアスなのです。

家を買うには家の購入と住宅ローンの手数料をキャッシュで払う必要がある

また、チラシやパンフレットの広告シミュレーションには家の購入手数料と住宅ローンの手数料が含まれていません。

家の購入と住宅ローンを組むための手数料の目安は、新築マンションで概ね物件価格の3％～5%、それ以外（中古マンション、戸建て、新築戸建てなど）で6%～13％ほどです。だいたい1割位のお金は家の価格以外に必要なんですよね。購入したい家の値段を考えると、だいたい高級車が1台買えるくらいの金額になると思います。

それだけのお金を「現金」で用意できなければ、家を買うことは出来ません。つまりスタートラインにすら立てないのです。

こちらがその計算方法です。

家の購入手数料の計算方法

項目	計算方法
仲介手数料	中古物件や一部の新築一戸建てなど、仲介会社を通して物件を購入する場合、仲介会社に払う手数料。「物件価格の3.3％＋6万6000円」が上限。
印紙税	売買契約書に貼る印紙でその契約価格による。 1千万超　5千万以下：2万円 5千万超　1億円以下：6万円
不動産取得税	不動産を取得した際に一度だけ払う税金で、原則として土地建物の4％だが軽減措置でゼロ円になる場合もある。
司法書士報酬	所有権の保存登記を司法書士に代行してもらうための報酬。所有権保存登記：3万円～5万円
登録免許税	住宅用家屋の軽減税率が適用される間は下記の税率になる。所有権保存登記：新築：土地0.15%建物0.15% 中古：土地0.15%建物0.30%
土地家屋調査士報酬	新築の場合のみ必要。司法書士による登記と同じタイミングに司法書士事務所の土地家屋調査士が行うケースが多い。概ね5万円～10万円。

住宅ローンの手数料の計算方法

項目	計算方法
融資手数料	銀行のホームページから情報を入手することが出来る。大手銀行：一律32,400円（税込）が多い。ネット銀行：融資額の2.2%（税込）が多い。
保証料	大手銀行：銀行のホームページや担当者から情報を入手することが出来る。ネット銀行：原則としてゼロ円。
印紙税	住宅ローン契約書に貼る印紙で借入金額による。 1千万超　5千万以下：2万円 5千万超　1億円以下：6万円
司法書士報酬	抵当権の設定登記を司法書士に代行してもらうための報酬。抵当権設定登記：3万円～5万円
登録免許税	住宅用家屋の軽減税率が適用される間は下記の税率になる。抵当権設定登記：住宅ローン借入額の0.1%

住宅ローンの申込～実行までの契約手続きと費用の注意ポイントより

自分に幾らの家が買えるか？住宅ローンの千日メソッド

住宅ローンの千日メソッドでは、以下の４つのルールを当てはめて無理なく返せる住宅ローンの金額を計算します。

毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
返済額が一定になる元利均等返済方式
シミュレーションの金利は固定金利
定年時のローン残高は1000万円以下

つまりこの４つのルールに当てはめて導かれる住宅ローンの金額に現在用意できる頭金を足せば、今自分が購入できる家の値段を知ることが出来るという訳ですね。

つまり、以下の計算式です。

買える家の値段＝（用意できる頭金）＋（千日メソッド４つのルール）ー（家の購入と住宅ローンの手数料）

今現在の年齢によっても、注意するポイントは違ってきます。よろしければ、年齢ごとの注意点を書いているこちらの記事も読んでみてください。

ネットや広告の物件情報の「お化粧」を落とし素の情報で比較する

情報を集めること自体はインターネットで簡単にできますけど、その情報は売り手によるバイアスにまみれています。キレイな素の情報ではありません。

その情報からお化粧を落とし、横に並べて比較しやすいようにするのです。

物件の条件を横串で比較して一覧することのできる表を作るのです。自分だけのデータベースを作るのですね。

✓多くの情報を整理し物件毎に一覧できるようにしておく。
✓自分の価値観を整理し、その優先順位を明確にしていく。

その一例をお見せしましょう。エクセルソフトがあると便利です。初めに枠だけ作っておいて、下記のように気になる物件を追加していきます。

物件名	SSマンション	KKマンション
地域	S市	K市
最寄り駅	〇〇駅快速停車駅	△△駅始発駅で座れる
駅徒歩時間（実測）	5分	13分
職場までの時間	35分	93分
駅までの道	平坦、歩道橋あり	帰り上り坂
学区	〇〇小学校区〇〇中学校区	△△小学校区 △△中学校区
自治体の育児支援策	なし	子育て補助金
間取り	2LDK	3LDK
専有面積	50平米	71平米
内法面積	48平米	66平米
その他面積（バルコニー）	5平米	15平米（ルーフバルコニー）
階数	18階	3階
向き	南	南西
竣工年度（築年数）	新築	2002年（15年）
価格	4000万円	3000万円
管理費（マンション）	15000円	10000円
修繕積立金（マンション）	8000円	4000円
駐車場（マンション）	敷地内立体20000円	敷地内平面8000円
状態（空き、居住）	空き	居住中
その他特記事項	住宅ローン控除受けられない	消防署の前
物件のサイトURL
販売業者or仲介業者
施工業者
調査日時	未調査	年月日時
天候		晴れ
良かった点
悪かった点
評価ABCD

この表は、限られた数の物件しか見ることが出来ない条件下で、売り手のバイアスを取り除き、素の状態で比較するためのツールでもあります。

パンフレットやチラシの情報で8割がたの情報を埋めることができるでしょう。しかし、どうしても埋められない情報があるなら、それは売り手が隠したい・見せたくない情報かもしれませんよ。

現地調査する限られた物件を絞り込むための地図とコンパス

実際にその現場に足を運んで物件の現物とその周辺環境を自分の目で確かめる必要があります。不動産は「買う」という姿勢で実際に現地調査することで様々なことが分かってきますし、それ自体が知識や経験となっていきます。

実際に行って見たらあんまり良くなかった…

こういう経験は「無駄足」「失敗」と思うかもしれませんが、良い物件と悪い物件を見分ける目を養うことにも繋がります。実際に見に行って、とことん調べることに無駄なんて無いんです。

しかし一日に現地調査できる物件の数には限りがあります。だからといって実際に出向いて現物と周辺環境を調査するというプロセスに手を抜いてはいけません。現地調査を徹底して行い、実際にこの目で見てとことん調べつくした家の中から比較検討することが後悔しない家を買うための、おそらく唯一の方法だからです。

この表は必ず見に行くべき物件を絞り込むための地図とコンパスの役割も果たすのです。

不動産の価格に関連する項目は一通り網羅していますが、さらに自分が重要視する項目を追加していってください。この表を作っていくうちに、当初は「譲れない」と思っていた条件が実は単なる思い込みだった、なんてことはよくあることです。また逆も然りで、当初はそんなに重要視してなかった条件が実はすごく自分の中では大事なことだった、ということもあります。

まとめ～自分の条件にピッタリな物件を探しあてるための地図とコンパス

不動産に掘り出し物などありません、全て価格に反映されています。地域や道路への接面、駅からの距離、広さ、築年数などが代表的な要素ですが、それ以外にも細かな要素がありますし、売り手の懐事情なども相まって決められます。

自分が譲れない条件で高いのであれば、お金を払う価値がありますが、そうでない理由で高いのであれば別の物件を探した方が良いですよね。

不動産の数は星の数ほどあり、検討する条件も合わせると、到底把握できる数を超えてしまいます。しかし自分の年収で買える価格で、自分の価値観から譲れない条件に合う物件となると、それほど数は無いのです。

つまり、しっかりと方向性を定めて現地調査をしていけば、休日に回れる物件を現地調査することで十分に目的の家を見つけることは可能です。

家を買う人は誰もが初心者です。この先どうしていけばいいのか？この道なき平原のどっちに進めばいいのか？欲しいのは地図とコンパスですが、そんなものは最初からありません。そして、答えは自分の中にしかありません。

そこにたどり着くための地図もコンパスも自分で作って行かなければならないのです。それが唯一の方法であり、また王道でもあるのです。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

ここのところ家の買い方本の執筆がいよいよ佳境を迎えてきました。今回のエントリーは執筆中の草稿から作ったものです。

これまでこの千日のブログでは家の購入や住宅ローンについて100を超える投稿をしてきましたが、一冊の本を書くとなると、いろんなところにまだ書いていない分野があることに気づかされます。

本は年内の出版を目指して鋭意執筆中です。脱稿までは、なかなかブログの更新もままなりませんが、書くべきことは、その都度このブログに吐き出していきたいと思っています。

2017年9月27日

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