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住宅ローン借り換えメリットの条件のホントの話
どうも千日です。仮審査してからずっと延び延びになっていたんですけど、来年は住宅ローンの借換を実行に移したいです。ところで、住宅ローンの借換に関してこんな質問を受けることがあります。
借り換えについて、以下のような３つの条件に当てはまらなければ得することができないのですか？
- 残り期間10年以上
- 残り残高1000万以上
- 現状の金利と借り換え後の金利差が1%以上
これって、間違った情報なんです。多くの人が間違った情報をもとに判断して『ああ自分は借換しても損だな』と借換の機会を逸しているんです。
それどころか、以下の方法であれば借換費用がマイナスになることもあります。
- 保証料不要な銀行へ借換える。
- フラット３５へ借換えて団信保険に加入しない。
今日は、この常識のウソと、借換費用を少なくする方法についてご説明しましょう。では始めます。
借換費用＜借換による利息削減がポイント
金利が下がれば下がるほど借換費用を取り返しやすい。というのは誰でも想像できますが、それだけではありません。
- 借入残高が多いほど、利息の節約効果が高くなるので借換に有利。
- 残り期間が長いほど、利息の節約効果が高くなるので借換に有利。
つまり、借換費用＜利息削減になるポイントは金利と借入残高と残り期間の三つがそれぞれ相関関係にあるんです。
金利差が少なくても、借入残高と残り期間が多ければ、得になることがあります。
けして固定的なものじゃないんですよね。
千日の住宅ローン無料相談.comで載せているマトリックス表を一部ご紹介します。
縦の列が借入残高、横の列は残り期間で、借換費用50万円を取り返すのに必要な金利差を表にしました。
借入残高が多いほど、借換費用を取り戻すのに必要な金利の引き下げ幅は少なくて済むという関係です。
また、残り期間が多いほど、借換費用を取り戻すのに必要な金利の引下げ幅は少なくて済みます。
５０万円という借換費用は少し多めです。にもかかわらず、殆どのケースの借換で１％も金利差はいらないというのが事実なのです。
借換費用の内訳
実際の借換費用はどの位になるか？金融機関によって違うので、問い合わせるかホームページなどで調べる必要があります。
ただ、だいたいの相場やかかる費用の内容は共通してます。
- 融資手数料は乗換え元と乗換え先合計で6万円
- 印紙税は1万円から2万円
- 登録免許税は一律0.4%
- 司法書士報酬は5万円～10万円
- 住宅ローン保証料は返ってきて払って差引3万円
だいたい30万円から40万円位が中央値でしょう。
詳しくはこちらをご一読ください。実際の色々なケースでの借換費用の内訳やケースをまとめています。
住宅ローン保証料の不要な銀行やフラット３５に乗換えれば借換費用はマイナスになることがある
金融機関の乗換え、借換えに必要な費用を上回る利息の削減が条件なんですけど、やり方によってはこの費用をゼロ、もしくはマイナスにする方法があります。
千日も何となく、そうなるんだろうな…と思ってたんですけど、本当にマイナスになったという情報が寄せられました。
- 借換にかかった費用計:309,007円
- 保証料の払い戻し額 :443,000円
差引13万４千円の『収入』になっていますよね！
これは、三井住友銀行の変動金利から新生銀行の２０年固定に借換された方の実例です。
保証料を取らない銀行とは
保証料とは、保証会社が銀行の住宅ローンの債権を保証する料金です。利用者が返せなくなった時に、債務者に代わって銀行に住宅ローンを払ってくれます。これを代位弁済と言います。
もちろん保証会社は払った住宅ローンを債務者（住宅ローン利用者）に請求します。これを求償と言います。最終的には住宅を売却（又は競売）して返済するのです。
つまり、利用者にとっては、自分が返せなくなった時のために銀行の債権を保護する保証料を自分で払っている状態なんですね。
保証料が無くても我々利用者は全く困りません。
保証料を取らない銀行は、そのリスクを銀行が自分で負っているということです。つまりその分、以下のどちらかのデメリットがあります。
- 金利が高め
- 金利変動リスクが高め
このあたりを十分に検討したうえで選べば、とても賢い選択ができるのです。
フラット35は保証料無料、団信は金利に0.28%上乗せで身体障害保障がある
フラット３５は住宅金融支援機構という国が運営する団体が債権を買い取る又は返済を保証するという形になっています。
つまり住宅ローンの利用者が返済出来なくなっても、すでにその債権を国に買い取ってもらっている又は国が代わって銀行に弁済してくれるんですよ。そのため、住宅ローン保証料は無料なんです。
しかし、良いコトばかりではありません。フラット３５に特有の借換費用のポイントは、住宅ローン保証料が不要になるかわりに団信保険が有料で金利に0.28%上乗せになるという点です。
- 住宅ローン保証料
- 団信保険料
この団信保険料と住宅ローン保証料はだいたい同額と考えてよいでしょう。
2017年10月1日の申し込みからフラット35の団信が大幅にリニューアルされています。この制度変更の骨子は２つです。
団信保険料は実質値下げ。従来年一回ローン残高の0.358%を払う方式だったが、今後はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払う。
住宅ローン残高がゼロ円になる保障の範囲は拡大。従来高度障害と死亡が条件だったが、今後は身体障害（身体障害者福祉法1級or2級）についても保障の範囲に含まれる。
新制度では、保険料が値下げになった上、保障内容を身体障害者手帳の交付や介護認定等公的制度と関連付けることにより、利用者とってわかりやすくなり、同時に保障内容も充実するんですね。
団信（正式名称は団体信用生命保険）とは、住宅ローンの返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が、その時点の住宅ローン残高に相当する保険金を債権者に支払いローンが完済となる制度ですね。
つまり、団信保険というのは、銀行がローン契約者に生命保険をかけ、保険料はローン契約者に払わせて、保険金は銀行が取るという制度なんです。
住宅ローン保証料との違いは、ローン契約者にも一定のメリットがある点です。
しかし本質的にはどちらも、金融機関が債権の保全を得るためのコストです。しかし、それを債務者である住宅ローンの利用者が負担するという商慣行が浸透しているんです。
メガバンクのフラット３５はたいていこの団信への加入が条件になっていますが、ネット銀行のフラット３５は団信への加入が任意になっています。
フラット３５に借換えて、団信に加入しなければ借換費用はゼロ以下になる可能性が高いです。
もちろんその場合は、大黒柱が死亡もしくは高度障害になったことで、住宅ローンが返せなくなると、当然に家を取り上げられることになります。
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まとめ
いかがでしたでしょうか。最初に書いた①残り１０年以上②残高１千万以上③借換金利差１％以上の間違った情報は、いったい誰が言い出したんでしょうね？
こういうことが話題になる場所って普通は銀行ですよね…。
2017年こそ、借換を実行に移したいですね。せめて今の銀行に金利交渉して金利を安くしたいです。
そうこうしているうちに、金利が上がってしまうと交渉にも不利になりますし。
以上、千日のブログでした。
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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