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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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住信SBIの住宅ローン変動金利の当初引下げプランは「当初の特約期間」を過ぎると1.1%以上金利が上がります

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住信SBIの「当初の特約期間」とは何か

どうも千日です。住信SBIに限らずネット銀行の住宅ローンって窓口が無くて基本的にホームページの情報から判断することになるので、十分に注意した方が良いです。

住信SBIについてはホームページにこんな注意書きが小さな字で書いてあります。『当初の特約期間とは?』というタイトルで、まさか5年で1.1%以上金利が上がるなんてことが書いてあるなんて思いもしないでしょうね。

千日も2度見しました。 

お借入時に「変動金利タイプ」を選択した場合、金利一覧に記載の引き下げ幅を「お借入から60カ月経過した後の6月または12月(いずれか早い方)の返済日」まで適用します。その後の引き下げ幅は「新規で諸費用含まず・借換え」の場合は0.7%、「新規で諸費用含む」場合は年0.65%になります。

ネット専用住宅ローン - 金利タイプ・金利プラン|住信SBIネット銀行

住信SBIの2016年12月のホームページによると変動金利の基準金利は2.775%です。そこから最大1.8%引き下げられて、0.975%が適用されると謳われています。

でもこの説明書きによると、5年(60カ月)過ぎたら引下げ幅が0.7%ないし0.65%になるって書いてますよね?(よね?)。

じゃあ、同じ基準金利だったとして2.775%-0.7%=2.075%になるということです。

実に5年後には1.1%以上金利が上がることが、初めから確定している商品だということです。もちろんこの基準金利だって変動する可能性があります。

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これに限らず、約款とかも一応ホームページにありますので、穴が空くほど読みましょう。

今日は、読者様からこの住信SBIの住宅ローンに関連してご相談を受けたので、情報を共有したいと思います。

では始めますね。

目次

相談~変動から固定特約にするか、初めから固定特約にするか

いつもブログ、読ませていただいています。

千日さんとほぼ同年代のYです。

今年生まれた子供の教育環境を考えて、家を購入しました。

頭金ゼロで、35年の3,730万のローンです。

現時点では、ネット銀行の住信SBI銀行の提携ローンで変動で申し込み済みです。

1月頭くらいまでならば、固定金利特約タイプへの変更が可能なので、どうしようか迷っています。

12月金利で提携ローンの固定金利特約タイプは

  • 20年  0.82%
  • 30年  0.97%
  • 35年  0.99%

です。3月入居なので、3月1日の金利が適用になる予定で、当然読めないのですが、一度固定金利特約にすると、変動へは変更できないので、まずは変動で始めて様子をみて、固定特約に変更すべきか、初めから固定特約にするか迷っています。

また始めから固定特約ならば、30年(繰り上げするつもりで)にするか、千日さんがおすすめの固定10年と、30年のミックスにして、金利負担を減らすか、←この場合は、どのように計算すればよいのでしょう。

提携ローンの事前審査で通っているのは、住信SBI以外では、三井住友銀行、三井住友信託銀行、三菱UFJ銀行、横浜銀行、楽天銀行、新生銀行です。全て変動で満額で通っています。

夫婦共働きで世帯収入は1千万程度です。

お力添え頂けると助かります。

 

千日の回答~引下げ幅が大幅に減ってしまうのでお勧めしない

Yさま

ではお答えします。同世代の読者さまですから何とかお力になりたいです(^^)

住信SBIで融資実行後に変動金利から固定金利に変更すると、金利引き下げ幅が大幅に減ってしまうようです!ホームページにとても小さな字で書いてあります。

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ネット専用住宅ローン - 金利タイプ・金利プラン|住信SBIネット銀行

これは衝撃です。

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住信SBIネット専用住宅ローン

2016年12月、住信SBIのホームページの30年固定の当初引下げプランの基準金利は3.56%で、引下げ幅は-2.35%で1.21%と謳われています。

変動金利から当初30年固定金利に変更すると、この引下げ幅が0.7%になってしまいます。ということは2.86%です。

Yさまの提携ローンの条件で行けば、はじめから当初30年固定にすれば0.97%ですね。ホームページよりも0.24%優遇されています。

そのまま平行移動ですから、変動金利から当初30年固定金利に変更すると、2.62%です。

初めから当初固定金利にしておかなければ、大きな損となってしまいます。

従って、変動金利で融資実行後に当初固定に変更するという選択肢は無いと考えた方がよさそうです。それを前提として以下お答えしていきます。

 

住宅ローンの量的側面と質的側面

世帯年収1千万円超で3,730万円の借入であれば、私なら迷わず変動又は10年固定にします。しかし、一方で「できれば金利変動リスクを取りたくない」というニーズもお見受けしました。

なので、利息費用を削減する量的側面と金利変動リスクを低減(ヘッジ)する質的側面の2つの面からお答えしたいと思います。

①利息費用を削減する観点からミックスはお勧めしない

金利の変動リスクに十分対応出来る収入がある為、住宅ローン控除の恩恵が得られる前半はできるだけ低い金利で返済する事が利益の最大化になるからです。

したがって、住宅ローン控除の1%に近い金利の30年固定をミックスさせる事は、ロスの方が大きいのでオススメはしません。

②金利変動リスクを低減する観点から定年までの完済を目指す

30年固定を考えておられますが、20年固定がお勧めです(元利均等返済額は102,193円)。旦那さまの年齢はお聞きしていませんが、Yさまと同世代とすれば、65歳定年まではあと約25年です。

定年を目標とすると、繰上げ返済を前提にするなら5年の固定期間は無駄になってしまいますよね。20年の固定金利が終わった時点での残高は1,730万円です。

20年間で積立貯金するなら毎月7万円です。住宅ローンの返済額と合わせても手取り月収の3割位ですから、無理のない貯蓄です。

加えて20年固定は0.82%で1%を大きく下回るので返済期間を35年にしておけば、当初10年の住宅ローン控除期間は「収入」になります。

住宅ローン控除の賢い利用方法については、こちらをご一読ください。

 

2017年3月の先行き不透明な金利情勢で住宅ローンを決める考え方

ただそれは、2016年12月現在の住宅ローン金利情勢を前提とした場合です。融資実行予定の3月にはどうか?というと「まだわからない」というのがお答えとなってしまいます。

しかし、それは皆が同じ条件ですよね。

ネット銀行なので早めに金利タイプを決めないとだめなんですね。3月実行なのに1月に決めてしまうのは、特にトランプさんの影響で不安定な金利情勢下ではリスクがあります。

そこで私が考える方法は以下のやり方です。

住信SBIに加えて、上記2つのパターンのうち利息削減(量の側面)で一番有利な銀行、それもリアル銀行で変動金利で本審査を通します。

  • 長期金利が上がって20年固定が1%を超える金利になれば、変動金利にします。
  • 長期金利がそれほど上がらず、住信SBIの20年固定が今と変わらない水準なら住信SBIの20年固定にし、20年後に一括返済します。

10年固定や20年固定は円金利スワップレートに連動し、円金利スワップレートは長期金利に連動します。長期金利は金融市場の影響を受けます。

これに対して変動金利は日銀の政策金利の影響を受け変動します。(日銀の政策としては今のところ上げないということです。)

参考としてこちらをご一読下さい。住宅ローンの金利の決まり方について書いています。

 

先の見えない状況では複数の金融機関で本審査を通す

つまり、両者が変動する原因はそれぞれ違うので、違う動きになる可能性があり、2通りのパターンになりうるんですよね。

回答に書いている内容のうち将来に関することは、あくまで現時点の金利情勢で公表されている情報から、私が予測したことですので、実際の状況はそれと大いに異なることもあります。

そういうことも踏まえて、参考にして頂ければ幸いです。

千日

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まとめ~ネットの住宅ローンは奥が深いし闇も深い

いやあ、ほんとネットの住宅ローンって奥が深いです。そして闇も深いです。この前、住信SBIの住宅ローンのアフィリエイト広告を載せませんか?っていうお誘いをある代理店から受けたんですよ。

千日のブログから来た人が仮審査まで行ったら、1件あたり4千円あげるっていうお話でした。仮審査まで行って4千円って高いと思います?安いと思います?

例えば4百万円の新車を一台売って、紹介料4千円をフェアだと思いますか?私は思いません。

サイトのポリシー上、もともと受ける気なんて無かったんですが、どのくらいまで上げられるかな?という興味本位で代理店を通して交渉してみたんです。

最後は回答が帰って来なくなり、交渉はフェードアウトしましたが、そういったアフィリエイトサイトの広告単価の情報が手に入れられたのは良い収穫でした。

 

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

千日のブログにも広告が貼ってありますが、これは個別に企業と握っているのではありません。Googleアドセンスと言って、Googleを通して広告主が入札し、その都度、最も高い値段を付けた企業の広告が表示される仕組みです。

どこの企業の広告を出るかは、千日のコントロール外のことです。

なので、千日が『経済的な理由で特定の業界や企業に肩入れする』ということはありません。基本的に消費者サイドに立った記事を提供しています。

今回のように、広告を出そうとする企業にとってはおそらく不都合なことも書いています。しかしこういった記事を通じて賢い住宅ローン利用者を作ることは、長期的には特定の業界のみならず、社会全体にとってプラスになるので、むしろ良かろうと考えている次第です。

2016年12月23日

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