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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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トランプ後の住宅ローン動向〜今後の借換の考え方、固定金利か変動金利かを決める考え方に答えます

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トランプショックで長期金利が上昇中!今後の住宅ローンは?

どうも千日です。大番狂わせのトランプ氏の当選から一週間が経ちました。直後は大きく下がった米長期金利は翌日V字回復し、その後も上昇を続けています。

その効果は日本の長期金利にも波及しているんですよ。下記のグラフは住宅ローン固定金利の指標になる、日本の長期金利(新発10年国債利回り)の推移です。

グラフの赤い矢印の所が日本時間でのトランプ氏当確の11月9日です。

f:id:sennich:20161117175453j:image

長期金利推移グラフ | 日本相互証券株式会社

そしてとうとう、住宅ローンの金利にも影響してしまいましたね。12月のフラット35金利の動向は、下記のように上がりました。

15年〜20年 1.03%(11月は0.93%)

21年〜35年 1.10%(11月は1.03%)

フラット35の翌月の金利を予測して利息負担を減らす裏技的方法 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える 

12月は11月よりも0.07から0.1ポイント上昇です。

  • 今後の金利はどうなる?
  • 今借り換えるか否か、どう決めればいいか?
  • 今後有利な金利タイプはどう変わるか?

これらの疑問に答えてみようと思います。

目次

2017年5月金利速報

今後の住宅ローン金利の動向 

そこで気になるのが、今後の金利の動向だと思います。

当分は上がらないだろうと言われていた固定金利が上がり、今後も上がり続ける兆候を見せはじめたんです。

 

1年先すら予測出来なくなった 

まず、言えることは多くの人がトランプ氏の経済政策に「期待」をして株式への投資を増やしたのですが、それが「期待先行」という事を投資している全員が意識している事です。

まずはやらせてみよう。

これが、市場の見方なんですね。

だって当選後にトランプ氏がやったのはオバマ大統領と会って、大人しいまともな政治家像をアピールしただけですもんね。

まだ何もやっていない。現実には何も変わっていないんですよ。

もしも、市場が期待外れと判断したら、一斉に売りに入って株価は下落し、債券市場にお金が動き、債券の価格が上がり、長期金利が下降します。

  • 期待に応えるのか?裏切るのか?
  • それを市場が判断するのはいつ?

それをピンポイントで言い当てるという人が居たとしたら、それは占い師か詐欺師かのどちらかです。

 

トランプ以前と以後で変わった事

  • トランプ以前⇒当分の間金利は上がらない。
  • トランプ以後⇒金利は上がりはじめたがいつ下がってもおかしくない。

トランプ氏が大統領選に当選する以前の金利、特に長期金利に対する見方は「当分は上がらない」というものでした。

その当分とは概ね5年位を言います。

しかし、トランプ氏が当選した今はというと「上がりはじめたが、いつ下がってもおかしくない」状態になったんです。

5年位は上がらないはずだったんじゃないの?

責任者は誰か?

と言いたい気分になりますけど、犯人は市場ですから、全員が犯人です。

責任者を探すよりも大事な事は、今後金利は上がって行き、また、いつ下がってもおかしくない前提で意思決定をするのだということです。

 

変動から固定への借り換えを「保留する」事の意味

このように考えると、今変動金利で借りている人は、上がったとは言えまだ低い水準にある固定金利に借り換えるという選択肢が浮上して来ます。

しかし、

今の少し上がったタイミングで固定に借り換えて、今後もしも下がったら、損した気がしますよね。

このように考えると、結局どちらも出来ないままに決定を保留する事になります。 

しかし、経済的には保留したことにはなりません。

経済的には保留ではなく、トランプ氏の政策に市場が失望し、金利が下がる方に賭けたのと同じ事になるんです。

 

変動から固定への借り換えを「決断する」事の意味

では、固定金利に借り換えるという事を決断する事の意味が見えてきますね。トランプ氏の政策に市場が失望する事なく、金利は上がり続ける方に賭けるという事です。

ただし、検討の際に頭に入れておくべき事があります。長期金利の上がり過ぎには日銀がブレーキをかけるという今の金融緩和政策です。

 

日銀は長期金利が上がりすぎないように指値オペでブレーキをかける

急に上がりはじめた長期金利ですけど、日銀の長短金利操作付き金融緩和政策は、長期金利を0%程度で推移させるように国債を買って金利を操作するというものなんですよ。

詳しくはこちらをどうぞ。

つまり、今後も市場が国債を売りに出して金利が上昇して行こうとする力に対しては、日銀が買いで対抗するという事です。

日銀は17日の午前に固定利回りで国債を無制限に買い入れる「指し値」オペ(公開市場操作)の実施を初めて通知しました。指し値オペはこの急速な金利上昇を抑える措置として導入されたものです。

このオペ通知を受けて、17日の長期金利が幅広い年限で急低下しました。

ですから、日銀が今の政策をとり続ける限りは、日本の長期金利、つまり住宅ローンの固定金利は急に上がることはなく、ブレーキがかかりながら上がって行くだろうという事が言えます。

 

変動しない変動金利に注目

固定金利が上がったのに対して変動金利は今のところ上がってませんね。変動金利に借り換えるという手もあります。

変動金利が変動していない直接的な理由は、その基準となる短期プライムレート(短プラ)が変動していないからです。

そして、なぜその短期プラが変動していないかと言えば、この短プラに影響する政策金利が2008年のリーマンショック以降、今までずっと0.1%で固定されているからです。

赤い矢印のところがリーマンショックの2008年9月15日です。

f:id:sennich:20161117195634j:image

「上げない」政策に賭ける変動金利

つまり、変動金利については「ゼロ金利政策」が継続されているんですね。日銀による金融緩和政策の1つです。

ですから、日銀がこの政策金利を上げるような事(インフレが進んで金融引き締めが必要になる)がない限りは、理論的にはずっと上がらないはずですよね。

日銀はインフレにしようとして色々やってるんですが、なかなか上がらないと言うのが現状です。

 

今後銀行間の競争が激しくなるのは変動金利

長期金利が上がりはじめて、固定金利に割高感が出てくるようになると、変動金利の人気が上がりますよね。

従来は10年固定などの当初固定型の利下げが目立ちましたが、これらの金利が上がってくると、その魅力も無くなってきます。

そうすると、元々低い変動金利で銀行間の借り換え争奪戦が始まります。店頭金利はそのまま据え置きで、新規借入や他行からの借換えでの優遇金利で競うんですね。

店頭金利とは?優遇金利とは?については、是非こちらをご一読下さい。

 

変動金利は「今」まだ底の水準

ただし、固定金利がそこそこ高くなってしまうと、変動金利をそこまで下げなくても良くなってきます。

それに、行き過ぎた競争は銀行の利益を圧迫します。

固定金利の上昇に少し遅れて変動金利の優遇幅が徐々に減っていくような状況になって行くのではないかと、私は思います。

そもそも、変動金利が今のように安くなったのは、異常に安くなってしまった固定金利よりも安くするために優遇金利を増やしたからです。

じゃあ、固定金利が普通の水準まで上がったら?今ほど変動金利の優遇幅を増やす必要は無くなりますよね。

つまり、フラット35は既に上昇に転じてマイナス金利時代が終わったと考えれば、変動金利の優遇幅が最も多いのは、固定金利が上がりはじめた「今」のタイミングとも言えます。

変動金利にはもちろん金利の変動リスクがありますけど、元々の優遇幅が大きければ、金利の上昇による利息の支払い増のダメージを直接減らしてくれます。

 

変動金利か3年固定金利か

このように考えていくと、思いつくのが3年固定のような短い期間の当初固定金利タイプを繰り返す方法ですね。

1年先も読めない今の状況では、3年固定出来るだけでも価値がありますし、なおかつ、変動金利と同じかそれ以下の安い金利です。

 

3年後にリスクを取るのは得策では無い

基本的に当初固定金利の考え方は「リスクを取る」という考え方です。こちらは10年固定の考え方ですが、基本的に同じです。

今3年固定のリスクがメリットになる人は極めてまれである
  • 経済の動向や住宅ローンの金利情報を抜け目なく収集する情報にマメなタイプ。
  • 今後の仕事でのキャリアアップ、収入アップに強いモチベーションがあるタイプ。

専門家でも「不透明」だという今のタイミングで1つ目のリスクをメリットにするのは、一般的にはお勧めしにくいですね。

また、3年という短い期間で目に見える収入アップが見込めるかというのも、一般的では無いです。

 

3年固定のリスクにデメリットが無いのはお金持ち

リスクが高いというのは、あくまで一般的なサラリーマンの資産を前提にした結論です。例えば1億円の現金を持っている人が3千万円の住宅ローンを3年固定で組んだら?

リスクは無いです。

身もフタも無いですが、そういう人もいますので。

 

3年後の優遇幅の減少がリスキー

上記に当てはまらない人にとって最もリスクが高いのは、当初固定期間が終わった後に優遇金利が大きく減少することです。 

だいたい0.7%から1.1%位のレンジで優遇金利が減ってしまいます。

これ、大きいですよ。「固定的」に上がるって事ですから。

固定期間が3年しか無いということは、殆どの期間を少ない優遇で割高な金利で借り続けるという事です。

変動金利と3年固定の当初の金利が同じ位なら、確実に3年固定の繰り返しの方が利息負担が多くなるように、優遇幅の減少が設定されています。 

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まとめ

いかがでしたでしょうか。お役に立てていただければ幸いです。

ただし、あくまで参考となる情報です。住宅ローンを借り換えるか、固定にするか変動にするかの最終決定は、ご自身の判断でお願いしますね。

ブログで記載した数値や将来の予測は、発表時点での状況に基づき私が予想したものであり、潜在的なリスク・不確実要因が含まれています。

実際の金利の動きは、過去に千日のブログで公表した将来予想に関する記述と大いに異なる場合があります。

それにしても…

これからは、先が分からない状況での決断となりますね。

しかし、住宅ローンはあらゆる借金の中でダントツで金利が安く、住宅ローン控除との組み合わせで逆に利息が貰えてしまう「良い借金」だと思います。

身の丈に合った借入残高で、リタイアまでの収入で完済できるように計画すれば恐るるに足りませんよ。

お互いに頑張りましょう!

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以上、千日のブログでした。

《あとがき》

この記事は、読者様からのリクエストに応えて執筆致したました。千日のブログでは、随時、質問やお題を募集しています。

住宅ローンや物件選びについてはメールでの質問(無料)も受け付けてます。お答えした内容は個人を特定出来ない形で記事にすることがあります。

皆様からの質問、リクエストをお待ちしております。やはり生のニーズの方がモチベーションが上がります。

料理を作るのに食べてくれる人がいる方が良いというのに似てるかなぁ、と思います。料理しないんですけど(-_^)

住宅ローンの疑問は千日のブログに聞いてみよう~親愛なる読者様へ - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

2016年11月17日

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