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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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リノベーションに最適な中古マンションの条件とは?特に2017年3月末までの期間限定【フラット35】リノベがアツい

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中古リノベと新築マンションはどちらが得か?

どうも千日です。普通に同じ値段で考えたら耐用年数が長い分、新築の方に軍配が上がります。しかしよくよく考えると、コレが結構良い勝負なんですヨ。

なんでか?

このところ新築マンションの価格が高止まりしていますよね。住宅ローン金利は下がっていますが、それでも人生最大の買い物です。

また、新築マンションの場合は完成前に販売されることが多いため、現物を見て買えません。

買ってからイメージと違って(少し)ガッカリ。

あんまり大きな声では言えませんけど、新築マンションの内覧会で「ああ、こんなモノか」と軽く失望する人は意外と多いです。

モデルルームはフルオプションだからです。分かってはいても、ノーオプションの新築マンションの部屋は新しいものの味気はないです。

頭で分かってても、イマジネーションの修正には自ずと限界があります。

そこで注目したいのが、中古マンションのフルリノベーションです。フルリノベならモデルルーム以上の仕上がり、自分のこだわりを全て反映させた住空間を作れます。

中古ならお値段も新築に比べてお手頃な物件もありますが、ただ安ければ良いというものではありません。

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目次

マンションのリノベーションの相場

中古マンションをリノベーションすると幾ら位かかるのでしょうか?

千日がコメントのやりとりなどで仲良くさせて頂いているyokoyumyumのリノベブログさんのブログが参考になります。

◉500万円未満
元々ある設備を活かしたり
こだわりたいポイント (譲れないポイント)を絞ってメリハリのある内容にする必要があると思います

◉700万円未満
人によっては満足のいく内容
こだわりの強い人にはまずまずの内容になると思います

◉800万円未満
フルリノベーションの中⼼的な価格帯だと思いますデザイン的にも凝ることができます

◉1000万円未満
かなり凝ったリノベーションが可能だと思います
戸建ならまだしもマンションでこの価格帯はリッチ

リノベーション費用ってどのくらい? - yokoyumyumのリノベブログ

ブログは写真が豊富で無垢のフローリングに抜け感のあるリビング、上質で『男前』な建具やインテリアにDJブース…すごーくお洒落でヨダレもんですよ!

ブログではマンションを購入してからリノベ完成まで、その時々にやったことや、考えたこと、迷ったことなど飾り気なく書かれてます。

これからやってみたいと思ってる人には特にお勧めのブログです。

また、後半でも書きますけど2017年3月までに中古住宅をリノベーションする前提でフラット35を申し込むと金利が0.6%も割引になるんですよね。

 

中古マンションと新築マンションの費用の違いは? 

4000万円(土地、建物各2000万円、70㎡)のマンション購入までに支払うお金を見ていきましょう。

結論から言うと、新築か中古かで手数料に大きな違いはありません。

 

新築、中古で共通の契約時のお金

新築でも中古でも必要になるお金は、手付金と印紙代です。マンションも戸建ても同じです。だいたいの目安は次のとおりです。

  • 手付金・・・取引価格の5%~10%
  • 売買契約書に貼る印紙代・・・1万円

手付金については手付金の相場と交渉方法〜言いなりに払ってはダメですの方法で値切ることも可能です。

 

引渡しの際に必要なお金

新築でも中古でも、引渡し時に物件代金のほか、火災保険料、登記費用、司法書士報酬、固定資産税清算金などの支払いが必要になります。

これはマンション・戸建てでも共通です。

もちろん、住宅ローンに関する費用の支払いも必要です。

  • ローン関連費用・・・約100万円(保証料含む、全額ローンの場合)
  • 火災保険料・・・約5万円(10年一括払い)
  • 地震保険料・・・約1万円(1年更新)
  • 登記関連費用・・・約40万円
  • 固定資産税清算金・・・約10万円(引渡しの時期による) 

 

引渡し後に必要なお金

引越し代金や家財の購入費用のほか、マンションの場合は管理費、修繕積立金などが毎月かかります。

また、固定資産税の支払いも毎年必要になります。

ちなみに固定資産税、不動産取得税はマンション・戸建てに共通の費用です。

  • 管理費・・・年間約20万円(1ヵ月230円/㎡として計算)
  • 修繕積立金・・・年間約8万円(1ヵ月100円/㎡として計算)
  • 固定資産税・・・年間約25万円(新築マンション減税適用)
  • 不動産取得税・・・取得の1年半後に約24万円

 

中古は仲介手数料、新築は消費税

基本的に個人が住居として使用している中古の戸建てやマンションを購入する時は消費税はかかりません。

不動産業者を通して中古の戸建てやマンションを購入するときにかかるのは仲介手数料です。

物件価格の3%+6万円です。

4,000万円の中古マンションを購入する場合、仲介手数料は126万円ですね、さらにこれに8%の消費税がかかりますので約136万円です。

逆に消費税がかかるのは、新築マンションを購入するときです。

建物部分にだけ消費税がかかりますので、例を税込とすると約150万円の消費税を負担していることになります。

なお中古でも売主が法人の場合などは、消費税が必要になります。普通はその不動産会社が売主ですから仲介手数料はかかりません。

所有と仲介をあえて別会社にして仲介手数料を取ろうとするケースもありますので注意して下さいね。合法ですけど、ロクな業者ではありません。

 

中古は大規模修繕のタイミングと延滞に注意

  • 大規模修繕の直前よりは直後がお得。
  • 前の所有者が延滞していないことを確認。

マンションの大規模修繕はだいたい12年目に行われるケースが一般的ですので築後10年を過ぎたあたりから、大規模修繕の検討が始まります。

現在は東京五輪を控えて工事費の値上がりなどにより、2013年に比べると工事費の相場は3割くらい上昇したと言われてます。

目安としては大規模修繕工事の相場は戸当たり100万円だったので、130万円に値上がりしたということです。

2019年には消費税の増税も予定されているので、さらにコストアップするでしょう。

それに、新築で売り出す時は早く売るために、修繕積立金を低めに設定する傾向があるんです。そもそも足りない、というケースもあります。

なので大規模修繕の直前というのは、修繕一時金の徴収や、修繕積立金の値上がりがある可能性が高いのです。

また、前の所有者が修繕積立金や管理費を延滞してた時は新しく買った人にその延滞債務が引き継がれます。

これらの情報は値引き交渉の材料となりますので、しっかりリサーチしておくべきです。

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住宅ローン控除の条件もチェック

住宅ローン控除の正式名称は住宅等借入金特別控除といいます。

各年の12月31日のローン残高×1%をその年の所得税からマイナスする減税措置です。

新築・中古マンションの購入又は要件を満たすリノベーションやリフォームをして、6カ月以内に住み始め、住宅又はリフォームローンを借りている人は、以後10年間の各年分の所得税から年度末の借入金残高の1%の額を控除することが出来ます。

 

新築・中古に共通の条件と中古住宅特有の条件があります

まずはこれから購入しようとする中古マンションが住宅ローン控除の条件に当てはまるかということを確認しましょう。

注意したいのは、床面積50㎡の条件です。パンフレットやチラシの床面積は壁芯(へきしん)面積ですが、住宅ローン控除での床面積は内法(うちのり)面積です。

内法面積の方が小さいので、注意が必要なんです。買った後で気づいても遅いですよ!

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新築・中古に共通の条件
  • 床面積50㎡以上の家屋である。
  • 総床面積の半分以上が自己居住用の家屋である。
中古住宅特有の条件
  • 築年数20年(マンションなど耐火建築物は25年)以下であること。
  • 同居の親族等から買ったものでないこと。

中古マンションで住宅ローン控除を受けるためには、上記の条件のすべてを満たす必要があります。

 

リノベーション費用も住宅ローン控除の対象です

2009年の改正前は居住中の住宅へのリフォームしか認められませんでしたが、改正後は中古住宅を購入してリノベーション・リフォームする場合の工事代金の借入金でも住宅ローン控除できるようになりました。

ですので、中古マンションの物件価格とリノベーション工事代金の両方で住宅ローン控除を受けることが出来ます。

条件は以下の6つです。

  1. 増改築等工事証明書の提出。
  2. 工事費用100万円以上。
  3. 工事費用の半分以上を居住用スペースにかけた。
  4. 工事をした後の床面積が50㎡以上である。
  5. 工事をした後の床面積の半分以上を居住用スペースとしている。
  6. 工事をした後の家屋が主に居住用と認められるものである。

リノベーションの相場から考えると、普通にリノベーションすればこの条件に当てはまりますよね。

以上、ざっくりと要点だけをまとめましたが、建物や工事の条件以外にも、所得によって控除できる上限がありますし、そのほかにも借入金の条件、居住の条件などいろいろあります。

詳しくはこちらで分かりやすく解説してます。2016年度の税制でほぼ全部のパターンを網羅しています。

 

リノベーション出来るかどうか管理組合の規約もチェック

リノベーションするのは当然自分の専有部分ですよね。でも工事をするのには事前に管理組合の許可が必要です。

管理組合というのは、区分所有者だけで構成される組織です。で管理組合の規約には専有部分の工事についての取り決めもあるんですよ。

通常、上下左右の住人の許可が必要です。千日もマンションのリフォーム工事をするときに許可を取りました。これについてもyokoyumyumさんのマンションリノベの許可問題がすごく参考になると思います。

買ってから「ダメ」なんて言われたら?

目も当てられません。

出来れば買う前から打診しておきたいものです。リノベーションを専門とした不動産の購入からアドバイスしてくれる業者であれば、より確実でしょう。

 

フラット35リノベならフラット35の金利が0.6%も安くなる

住宅金融支援機構の新商品「フラット35 リノベ」とは、フラット35の借入金利を当初10年間(Aプラン)、または10年間(Bプラン)にわたり0.6%引下げる制度です。

省エネルギー・耐震性等の住宅性能を一定以上向上させる性能向上リフォームにより、住宅性能を向上させた中古住宅を取得する事が条件です。

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2016年11月の金利でフラット35のプランAを利用すると、返済開始から10年間は、以下のように0.6%割引になります。

  • 15~20年固定金利0.93%→0.33%
  • 21~35年固定金利1.03%→0.43%

マジ?なんでこんな安いの?

と2度見するほどに安いですよね、しかも今は元々低金利ですから、10年を過ぎた後も低金利でしかも安心の固定金利です。

ハッキリ言って今、これより安くてリスクの低い住宅ローン金利タイプはありませんよ。

と言うのも、この目的というのが、フラット35を活用した性能向上リフォーム推進モデル事業として住宅金融支援機構が独自に実施するもので、中古住宅・リフォーム市場の活性化及び住宅ストックの質の向上を図ることなんです。

平たく言うとリフォームして中古住宅を有効活用しようとする人には政策的に国が補助してくれるというモノなんです。

ですからリフォーム・リノベ工事の条件についてきっちり決められてます。詳しくはこちらをどうぞ。

工事完成後の審査もあります。条件を満たす工事になるように、施工件数の豊富な業者を通してしっかり打ち合わせする必要がありますね。

なお、このフラット35リノベは2017年3月31日受付までの期間限定で、さらに予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付終了となります。

早い者勝ちということです。

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まとめ~リノベーションに最適な中古マンションとは

いかがでしたでしょうか。中古マンションは新築よりも割安な反面、取得の諸費用はほぼ同じ、住宅ローン控除も同じです。

住宅ローン控除を受ける為には、

  • 内法面積50平米以上
  • 築年数25年以下

の中古マンションから選ぶのがポイントです。

ノーオプションの新築マンションよりも遥かに充実した住空間が手に入ります。

さらに、

  • 省エネルギー・耐震性等の住宅性能を一定以上向上させる性能向上リフォームにより、住宅性能を向上させた中古住宅を取得する事。

このフラット35リノベの条件を満たすと、当初10年は0.6%金利が安くなりますので、同じ条件で新築マンションを購入するより166万円(借入3,000万円)利息が安くなります。

この条件を満たすかどうかについてはリノベーション専門のリノべる。は物件探しからローン、設計まで1ストップ のような事例の豊富な業者を挟むと安心です。

これに対してデメリットとしては、以下の2つですね。

  1. 残りの耐用年数が短い。
  2. 大規模修繕の修繕積立金が高くなる。

1.はしょうがないですが、2.については、12年目に多い大規模修繕工事が終わった後のマンションを購入すればデメリットを低く抑える事が出来るでしょう。

以上、千日のブログでした。

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