千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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変動と固定をミックスする?固定期間をミックスする?お勧めのミックスローンの組合せ

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ミックスローンは変動金利か固定金利か決められない人の第3の選択肢か?←そうじゃない

どうも千日です。住宅ローンの金利タイプを変動金利にするか?固定金利にするか?は下手をすると住宅そのものを選ぶ時よりも悩ましいです。

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マイホームを選ぶのはまだ楽しいですけど、住宅ローンの金利タイプを選ぶのが楽しいという人に千日はまだ会ったことがありません。

ちなみに、金利タイプを選ぶ時のセオリーは以下のとおりです。

  • 今後は景気が良くなる→金利は上がる→全期間固定金利
  • 今後は景気が良くならない→金利は低いまま→変動金利

じゃあ、これからの景気はどうなるの?

ですよね。それが分かれば苦労しません、それは誰にも分からないのです。

そんな時に誰もが一度は考えるのが、変動金利と固定金利を組み合わせたミックスローンです。ミックスローンは景気動向の予測が全くできず、金利上昇リスクを抑えたいけれども今の低金利のメリットも捨てがたいという人が選びがちです。

しかし、固定と変動の組み合わせは、リスクと同時にメリットも半減するという面があります。

実は今お勧めなのは変動と固定のミックスではなく、10年固定と20年固定のミックスローンなんですよね。

また、ミックスローンによって減らせるリスクは金利変動リスクだけなんです。言われてみれば当たり前なんですけど、ローンで住宅を購入するリスクは金利変動リスクだけではありません。

では始めます。

目次

ミックスローンとは

ミックスローンとは単純に言うと、1つの住宅を担保にして2つの金銭消費貸借契約を結ぶことです。

  • 住宅は一つ
  • 借入は2本

後半で詳しく言いますが、リスクをヘッジする(低く抑える)観点からは、却って不利なんですよね。

 

融資手数料が高くならないワンライティングミックスローン

銀行にとっては借入ごとに債権の査定を行いますので、2倍の債権管理コストがかかるということです。

利用者にとってもそれは同じです。抵当権の設定費用は住宅ローンを借りる債務者が負担します。

  • 銀行に払う手数料:約3万円×2本
  • 印紙税:2万円×2本
  • 登録免許税:借入×0.4%☜変わらず
  • 司法書士報酬:5~10万円×2本

だいたい10万円から15万円余分に手数料が必要になるということです。

しかし最近は三井住友信託銀行ではこの手数料を下げるサービスとしてワンライティングミックスローンという商品を出しています。

融資申込書と契約書をそれぞれ1通にまとめることで一つの金利プランにした場合と同じコストにすることが出来ます。

金利プラン以外の借入期間、 返済方法、保証料支払方法は同じにする必要があります。

 

リスクを減らすかわりにメリットも減らす

2つの金利タイプの組み合わせなので、『今』最も有利な金利タイプではない金利タイプをミックスすることになりますよね。

また銀行によってそれぞれ最安の金利タイプが異なりますが、ミックスできるのは同じ銀行に限られます。

住宅ローンの金利が安い理由の一つとして必ず第1順位の抵当権の設定を行うことが挙げられます。

違う銀行でミックスしようとすると、どちらかの銀行が第2順位になりますよね。第2順位の抵当権で住宅ローンを貸す銀行はありません。

 

ミックスローンのシミュレーション

ではいくつかの典型的なミックスローンの組み合わせでシミュレーションしてみましょう。

お勧め度では以下のようになります。

  • 変動と全期間固定 △
  • 変動と10年固定 ✖
  • 10年固定と20年固定 〇

 

変動金利とフラット35(全期間固定金利)のミックス

  • マイナス金利の現在では変動金利も全期間固定金利も大きな違いが無い。

三井住友信託銀行の2016年11月実行金利でシミュレーションしてみます。あくまで目安ですので正確には銀行のローンシミュレーションで確認してくださいね。

元本2,000万円35年元利均等ボーナス払い無し

  • 変動金利:0.6% 
  • 全期間固定金利:1.03%

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変動金利と全期間固定型との金利差は0.43%ですね。つまり0.43%余分に払うことで、全期間35年の金利変動リスクをゼロに出来る訳です。

これはかなり割安です。0.43%の利息が具体的にいくらかというと…

ローン残高3,000万円なら月5,500円
ローン残高2,000万円なら月3,700円
ローン残高1,000万円なら月1,800円

家計の支出を少し見直せば、今の生活レベルを維持したまま無理なく捻出できる金額ですね。

見方を変えると、こうも言えます。

  • 少しくらい安い変動金利をミックスさせても、大して金利の負担は減らない。

従って現時点では、あまりお勧めしません。 

長期金利が急上昇している

長期金利は2016年7月29日の日銀の金融政策決定会合後に急上昇しました。

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日銀は追加緩和に踏み切ったものの、その手段は上場投資信託(ETF)の買い増しにとどまり、さらに9月の次回会合ではこれまでの金融緩和の効果や副作用などを検証する予定であると表明しました。

金融政策に関する決定事項等 2016年 : 日本銀行 Bank of Japan

このことが市場で「検証結果次第ではこれまでのように国債の買い入れやマイナス金利政策を続けられない可能性もあると受け止められた」(みずほ証券 丹治倫敦氏)と言われています。

今回の決定会合に先行きの金融政策に対する不透明感が増し、国債を手放す投資家の動きが続いていたんですね。

その後9月21日の日銀の会合では長期金利を0%程度に誘導する目標が決められました。なお、市場では日銀がどこまで長期金利の低下を認めるか探る動きも見られますが、住宅ローンの代表的な指標である10年国債の利回りは8月末から大きく変わらずマイナス0.1%くらいで推移しています。

 

変動金利と10年固定金利のミックス

  • 実質的に10年後にリスクを取ることに変わりはない。

三井住友信託銀行の2016年11月実行金利を前提とします。あくまで目安ですので正確には銀行のローンシミュレーションで確認してくださいね。

元本2,000万円35年元利均等ボーナス払いなし

  • 変動金利:0.6%
  • 10年固定金利:当初10年0.45%その後変動金利1.125%

10年固定金利とは、当初の10年間は金利が固定され、10年経過後は変動金利になるか、改めてその時点の金利水準で固定金利を選択するかを決めるタイプですね。

結論から言うと10年固定金利は変動金利タイプです。

そしてこの当初固定タイプは、固定期間が終わった後に凄く金利が上がるんです。

その理由は銀行の店頭金利からの引下げ(優遇)幅が減るからです。

10年固定に適用される金利は、店頭金利からの引下げ幅で表示されます。店頭金利とは、銀行のローン金利の「定価」みたいなものです。

定価からこれだけお安くしますよ!と言ってるわけですね。

10年後に金利が上がり、銀行の店頭金利が上がると、その上がった店頭金利からの引き下げが減ってしまいますので、同じ時期に変動金利で借りるよりも高い金利が適用されることになります。

つまり

  • 初めの10年は変動金利よりも低いが
  • 残りの期間はその時の変動金利よりも高い

支払う利息は下のグラフのように推移することになります。(それぞれ元本2千万円、返済期間35年、ボーナス払い無し)

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グラフでは分かりにくいですけど、10年固定の利息は合計294万円で変動の利息は合計217万円です。変動金利の方が87万円安いですね。

お互いのメリットを潰し合う組み合わせ

10年経過後の店頭金利は分からなくても、店頭金利からの引き下げ幅が小さいことは決まっていますから、平行移動するだけで大小関係はほぼ同じです。

つまり初めから変動金利だけで借りている方がトータルの金利は安いということになります。

しかしですよ。

そもそも、10年固定金利タイプは10年経過後にその時の市況を見て以下の選択をすることを前提に借りるんです。

  • 多額の繰り上げ返済で元本を減らす。
  • 銀行と交渉して優遇幅を拡大する。
  • 金利の安い他行に借り換える。
  • 家を買い替える(さらに10年住宅ローン控除を受ける)。

住宅ローン10年固定必見のポイント 10年後に借換えか繰上返済か買替えか - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

こうなると当初の10年は変動金利の方が高いですから、上記のどれを選択するにしてもロスでしかありませんよね。

つまりこういうことです。

  • 35年借りるつもりなら、変動金利だけにしておいた方がトータルで安くなる。
  • 10年後にリスクを取って選択(繰上返済、金利交渉、借換え、買替え)するつもりなら、当初10年の変動金利はロスになる。

原則として、あまりお勧めしません。

 

10年固定金利と20年固定金利のミックスはお勧め

  • 10年固定を一括返済すれば、リスクを抑えつつ利息を低く抑えられる。

三井住友信託銀行の2016年10月実行金利を前提とします。あくまで目安ですので正確には銀行のローンシミュレーションで確認してくださいね。

元本2,000万円35年元利均等ボーナス払いなし

  • 10年固定金利:当初10年0.45%その後変動1.125%
  • 20年固定金利:当初20年0.8%その後変動1.125%

支払う利息は下のグラフのように推移することになります。(それぞれ元本2千万円、返済期間35年、ボーナス払い無し)

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どうなってんの?と思われるでしょうが、悪い方法じゃないですよ。

10年固定を固定期間終了後に一括繰上げ返済すれば黄色い折れ線グラフで表した多額の利息は発生しません。

20年固定の固定期間終了後は、元本もかなり減っていますから少々金利が上がっても影響は小さいですね(赤い折れ線グラフ)。

その時の金利が高ければ20年固定も一括返済しちゃっても良いですね。

  • 長期的な金利上昇のリスクを低く抑えつつ、変動金利よりも安い金利になる。

10年固定が特に低い今、なかなかのお勧めです 。 

当初固定期間中に完済する
  • 10年後に収入が減る又は支出が増える人には特にお勧めのミックスローンです。

あと10年で定年退職なので収入が減る。

あと10年で子供の学費で支出が増える。

こういう人には特にお勧めのミックスローンです。10年固定と20年固定を半分づつミックスさせるのです。

10年固定を固定期間終了後に一括返済すると、その後は20年固定だけを返済すれば良いので毎月の返済額はそれまでの約半分になりますよね。

10年後に定年で収入が減ることが確定しているとか、子どもの進学で支出が増えることが確定している人にはうってつけです。

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シミュレーションの条件は以下の通りです。(三井住友信託銀行の2016年11月実行金利)

  1. 10年固定で1千万円、20年固定で1千万円を35年ローン、ボーナス払い無しで借りる。
  2. 初めの10年の間に10年固定の一括返済資金を貯金し、10年経過後に10年固定だけを一括返済する(729万円)。
  3. 次の10年は20年固定だけを返済しつつ、20年固定の一括返済資金を貯金し、20年経過後に一括返済する(462万円)。

こうすると、毎月払う住宅関連支出は以下のグラフになります。

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月々の(貯金を含む)住宅関連支出は前半の10年は月113,867円ですが後半10年は月65,864円に半減します。 

返済期間は最長の35年ボーナス払い無し

当初固定期間はそれぞれ10年と20年ですが、返済期間は最長の35年にすることと、固定期間中には繰り上げ返済しないのがポイントです。

  1. 住宅ローン控除のメリットを最大限に受ける。
  2. 病気などで一時的に収入が減っても持ち堪えられるようにしておく。 
  3. ボーナス払いをミックスさせない。

元々の金利が安いので、元本が減らなくても利息の負担は小さいです。10年固定の10年間の利息は30万円、月平均で2,500円ぽっちです。

繰上げ返済するとそのお金は返って来ません。一括返済しさえすれば金利上昇リスクは無いので現金は手許に置いておく方が得策なんです。

 

また、赤とピンクの棒グラフはあくまで貯金であって返済義務じゃないというのもポイントです。毎月の返済義務は青と水色の棒グラフです。

前半10年の多い時期でも、約定返済額として月に払わなければならない義務はわずか53,044円です。かなりのゆとりがありますよね。

 

ボーナスは基本的に貯蓄に回すことになります。返済期間中にボーナスが出なくなるリスクがあるのはもちろんのこと、金利の低い固定期間に元本を減らすメリットはさほど無いからです。 

以上はあくまで概算ですので、正確には住宅金融支援機構などのローンシミュレーションで計算してみて下さいね。

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フラット35Sやフラット35リノベ、子育て支援型及び地域活性化型で繰上げ返済しても同じ効果がある

フラット35の当初の期間の金利を引き下げる制度があります。それぞれ予算が決まっていますので予算を使い切ると無くなりますが。今なら以下の3つがあります。

タイプ 金利引下げの内容 予算
フラット35S 当初10年(金利Aプラン)又は5年間(金利Bプラン)0.25%引き下げ
フラット35リノベ 当初10年(金利Aプラン)又は5年間(金利Bプラン)0.6%引き下げ
フラット35子育て支援型及び地域活性化型 当初5年間0.25%引き下げ 都道府県、市町村

この当初の金利の低い期間を利用してミックスローンと同様の効果を得ることだってできますよ。また、フラット35Sとフラット35リノベは併用できませんが、以下の併用は可能です。

  1. フラット35Sとフラット35子育て支援型及び地域活性化型の併用で当初の期間の引き下げが0.5%になる!
  2. フラット35リノベとフラット35子育て支援型及び地域活性化型の併用で当初の引き下げ0.6%の期間が2年延長される!

sennich.hatenablog.com

0.5%も引下げになれば、大きいですよね。リノベならさらに大きくて0.6%です。

この引き下げ期間が終わった時点で半分くらいを繰上げ返済すれば、ほぼ10年固定と35年固定のミックスローンのパターンと近くなります。

また、フラット35であれば金利引下げ期間が終わった後の金利は今の時点で固定されていますから、その分繰上げ返済のリスクは少ないとも言えます。ミックスさせる割合に、そこまで頭を悩ませる必要が無いというのは、とても良いことですよね。

具体的なシミュレーションの例については、住宅ローン無料相談.comに寄せられたご相談で行っています。良かったら読んでみてくださいね(ご相談の当時、フラット35Sは0.3%引下げでした)。

jutakuloan-muryousoudan.com

2017年10月からの新制度で団信が値下げされ保障がグレードアップ

もちろんフラット35はずっと固定金利というメリットがありますが、団信保険の面でも、よりお勧めになっています。2017年10月1日の申し込みからフラット35の団信が大幅にリニューアルされています。

  1. 団信保険料は実質値下げ。従来年一回ローン残高の0.358%を払う方式だったが、今後はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払う。
  2. 住宅ローン残高がゼロ円になる保障の範囲は拡大。従来高度障害と死亡が条件だったが、今後は身体障害(身体障害者福祉法1級or2級)についても保障の範囲に含まれる。

フラット35の新制度団信のメリットは身体障害保障

新制度の団信は、保険料が値下げになった上、保障内容も充実するんですね。身体障害が保障の範囲に入るのは国内団信初です。

具体的な例としては、ペースメーカーを植え込んだり、人工透析が不可欠になって日常生活活動が極度に制限される状態で1・2級の身体障碍者手帳が交付された場合などが当てはまります。なお、一定の保険料の上乗せを行って3大疾病保障団信に加入する場合には、3大疾病のほか、介護保障も保険金支払いの対象に加わることになりました。

大病を患っても入院期間が短期化する傾向があり、通院治療となっても重い障害が残ることもありますが、従来の疾病保障団信では、カバーされません。その点、身体障害が保障の範囲になっているフラット35の保障範囲は他の追随を許さないほどの広さだと思います。
また、身体障害者手帳の交付という基準も明確です。なお精神障害者手帳は保障の範囲外ですのでその点は注意が必要です。

 

住宅ローンのリスクとミックスローンのリスクヘッジ

ミックスローンを選ぶと金利上昇によって支払が増えるリスクを少し抑える(ヘッジする)かわりに、良い時のメリットが少し減ります。

なので、

ミックスローンで安心を買うんだ。

という見方もありますけど、千日はそれに対しては懐疑的です。

むしろ「リスクは増える事の方が多い」というのが千日の立場です。

 

住宅ローンのリスクとは

  • ローンの約定弁済ができないと、家を取り上げられる。

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家を買うのが不安な人へ住宅購入の財務面とリスクに向き合う方法 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える からの図です。

家は資産
住宅ローンは負債
差額が純資産
家>住宅ローン
あらゆる時点でこういう財政状態を維持しておけば、必要以上に不安を感じる事はありません。

しかし家を売ったお金で住宅ローンを完済出来ても、ハッピーとは言えないです。家を取り上げられたんですから負債だけが残らず「ギリギリセーフ」位のニュアンスですよね。

つまり住宅ローンのリスクとはこうです。

約定弁済できないとマイホームを取り上げられる。

極端な話をすると、たとえローンの残高が1円であっても、その弁済が不可能だということになったら、家全体を処分した代金で返済するのが住宅ローンです。

家が分割出来れば良いんですけどね。そんなこと出来ませんから。

 

リスクヘッジとは

  • 住宅ローンの約定弁済ができなくなる可能性を減らす。

ですから、住宅ローンのリスクヘッジはその約定弁済ができなくなる危険性を低く抑えるということになります。

つまり「借入を2本に分ける」ミックスローンは、むしろ約定の種類を増やすという点でリスクヘッジに逆行することなんですね。

前の節でお勧めした10年固定と20年固定のミックスローンは、むしろリスクを取って利息の負担を減らす方法なのです。

  • 例えば10年経過後に一括返済出来なければ、多額の金利負担を強いられます。
  • 一括返済資金が、予測し得ない何らかの理由で用意出来なければ、失敗です。

ですからミックスローンを考える際「約定を増やすリスク」を取るかわりに「金利上昇のみの極めて限られたリスクだけ」を減らす事が出来るという認識でいる必要があるんです。

賃貸か持ち家か?欠陥住宅・住宅ローン・離婚の3つリスクを徹底分析します - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

 

ミックスローンはリスクヘッジではなく銀行の商品

ミックスローンは住宅ローンの利用者がリスクをヘッジする手段というよりも、単なる銀行の用意する商品(オプション)なんだな。という事が見えて来たと思います。

ちなみに、銀行にとってのリスク(貸倒れリスク)は担保を増やす=物的担保(抵当権)と必要に応じて人的担保(保証人)を付けることで対応してます。

つまり物的担保として住宅に抵当権の設定を受けているので、ほぼ達成出来ています。

ミックスローンは銀行にとってもリスクヘッジにはならないんですよね。利用者の需要に応じているだけなんですよ。

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まとめ

住宅ローンの金利タイプをどうするか?

これって本当に悩ましいですよね。しかも楽しくないです。千日も過去、銀行や金融機関のホームページの返済シミュレーションをやりまくって頭が痛くなりました。

それも決して無駄ではなかったと思いますが、どうしても予測出来ない事というのは最後に残ります。

そして予測出来ないことは今後の景気・金利動向だけではありません。

マイホームの購入に必要なのは、十分な自己資金と冷静な判断です。

このエントリーを読んだ人が後悔しない良い決断をされれば、それが千日の何よりの喜びです。

  • 2016年11月1日に金利の情報を更新しました。
  • 2017年10月8日にフラット35の金利引下げ制度を利用するパターンを追加しました。

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以上、千日のブログでした。

 《あとがき》
このエントリーは住宅ローン10年固定は得か損か?リスクと自分にとってのメリットとデメリットを理解する - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答えるのコメントでご質問頂いた、にじさんのリクエストに応えたいというきっかけで執筆しました。参考になれば嬉しいです。
2016年8月12日
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