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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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住宅ローン10年固定必見のポイント 10年後に借換えか繰上返済か買替えか

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10年固定金利を選ぶ際のポイントは10年後(11年目以降)にあり

どうも千日です。日銀のマイナス金利政策により住宅ローンの指標となる長期金利が最低を更新してます。

そんな中で特に目立っているのが三井住友信託銀行の10年固定金利ですね。2016年8月は0.35%と史上最低金利を更新しました。9月には0.45%に上がり10月11月12月と据え置きとなりましたが、それでも最安値です。

こちら最新ニュースです。

驚きの金利の安さからこの10年固定金利を選ぶ人が増えていますが、目先の金利の安さだけでなく、本質に注目して意思決定する必要があります。 

今日は10年固定の住宅ローンを選ぶにあたり、その本質と10年後(11年目以降)の借り換え・繰上げ返済・マイホームの買い替えにスポットを当てて話します。

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速報

目次

住宅ローン10年固定とは

前提として10年固定金利とはどんな金利タイプなのかについて、しっかりと確認しておきましょう。

10年固定金利とは、当初の10年間は金利が固定され、10年経過後は変動金利になるか、改めてその時点の金利水準で固定金利を選択するかを決めるタイプですね。

結論から言うと10年固定金利は変動金利タイプです。

  • 変動金利は銀行が必要に応じて金利を変動させることが出来る金利タイプ
  • 固定金利は借入期間に亘り金利を固定する金利タイプ

実を言うと10年固定は正確な表現ではありません。借入期間に亘ってずーっと金利が固定しているものだけが固定金利なんです。

10年固定をあえて千日流の表現をするなら10年経過後変動金利です。

債務者と銀行のどちらが金利変動リスクを負うかが決断の最重要ポイントです。10年固定は本質的には利用者が金利変動リスクを負う金利タイプだということを、肝に銘じておきましょう。

 

当初固定金利は円金利スワップレートに連動

10年固定の当初10年間の金利はどうやって決まるのでしょうか?今後のことを決めるにあたって、こういった根本的なところを理解しているかどうかはとても重要なんです。

10年固定金利は、11年目以降の金利変動リスク利用者が負っていると言っても、銀行にとって当初の10年間については金利を変動させられない。という所がミソですね。

なので銀行は、変動金利と固定金利を交換しても釣り合う金利で当初の固定期間の金利を決めています。

この金利を円金利スワップレートと言うんです。円同士の金利を交換する金利という意味です。実際の例で説明します。

2016年初頭の円金利スワップレートと変動金利(TIBOR)は以下の通りでした。  

  • 円金利スワップレート(10年)0.46%
  • 6カ月TIBOR(変動金利) 0.25727%

円金利スワップ取引ヒストリカルデータ:三菱UFJ信託銀行
全銀協TIBORとは | 全銀協TIBOR 

これは、以下のような状態だということです。

  • 借入期間10年で変動金利の0.25727%で借りているけど、今後は金利が上がりそうだ。これから10年間金利を固定できるなら、0.46%だったら借り換えてもいいよ。
  • 貸付期間10年で変動金利の0.25727%で貸しているけど、今後は金利が上がりそうだ。もし、債務者が金利を固定したいといって来たら、利率を0.46%に上げないと割に合わないぞ。

つまり、一定期間固定金利の金利の決め方は、その時点での変動金利と固定金利の均衡するところの金利で決定されるというわけです。

 

経済って詰まる所『交換』なんですね。

 

円金利スワップレートと変動金利(TIBOR)をグラフにしてみると、以下のようになります。

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住宅ローン金利の本当の決まり方について誰よりも分かりやすく解説します 千日のブログ

2016年1月までは、まだ円金利スワップレートの方が高かった理由は、近いうちに金利が上がるだろうという予想がマーケットで支配的だったからです。

しかし、マイナス金利政策が発表された2月にガクッと落ちて、その後はほぼ変動金利と同じ水準で推移しています。

これは当分の間、金利は上がらないという予想がマーケットで支配的になったということです。分かりやすい動きで、しかも、瞬時に動きますよね。

もちろんこれは現時点での円金利スワップレートでしかありません。将来に亘って金利が上がらない保証じゃありませんから、注意が必要です。

 

10年国債金利とほぼ同じ動きになる

さらに、10年国債金利と円金利スワップレートを並べてみると以下のようになります。

まさにコピーしたかのように同じ動きになっていますね!

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つまり、10年固定金利の動向は、10年国債の動向に連動する傾向にあるのです。

 

10年後に再び決断が必要

中間のまとめです。 金利変動のリスクはどちらにあるか、当初10年の金利がどうやって決まるか、字面だけの理解じゃなく本質的な部分を理解して頂けたなら幸いです。

では、10年固定のポイントは?

10年後に重要な決断が待っているという事ですね。

今の時点では契約の全貌は確定していないのです。

住宅ローンの利用者の立場で10年後(11年目以降)に採れる手は大きく分けて3つあります。

  • 住宅ローンの借り換え又は減額交渉
  • 住宅ローンの繰上げ返済
  • マイホームの買い替え(一括返済と購入)

これから、それぞれのケースについて条件とポイントを書いて行きますね。

 

10年後の住宅ローン借り換えと減額交渉について

10年後には店頭金利からの優遇が小さくなってしまいますので、借り換えも良いですね。

ただしそれは、借り換えコストを入れても新たに10年固定に借り換えた方が得なケースです。

知り合いの会計士さんがこんな事を言ってました。

今一部を10年固定にしてるけど、10年固定の終わりを見て減額交渉するつもりだよ。実際リーマンショックで金利が下がったタイミングで一度交渉して、優遇幅を広げて貰ってるし。

住宅ローンの金利は契約後でも交渉次第で下げて貰えるんです。

 

10年後に上がる金利の影響

一般的に言われる借り換えの目安はローン残高1,000万円以上、残り期間10年以上、金利1%以上と言われていますね。

しかし、実際にはもっとハードルは低いです。

  • 5年固定は固定期間終了すると0.7%アップ
  • 10年固定は固定期間終了すると0.9%アップ

この金利の上昇幅を利息の支払額に置き換えてみましょう。

前提は35年を10年固定で当初金利は0.35%ボーナス払い無しとします。

  • 当初借入20百万円の10年後残高は約14百万円。残り25年で0.9%上昇の利息は164万円
  • 当初借入30百万円の10年後残高は約22百万円。残り25年で0.9%上昇の利息は257万円
  • 当初借入40百万円の10年後残高は約29百万円。残り25年で0.9%上昇の利息は340万円

住宅ローン10年固定最安の三井住友信託とは?金利はどこまで下がるか

(あくまで目安ですので正確には銀行HPのローンシミュレーションで確認してください)

 

借り換えの費用に相当する金利は意外と低い0.1%〜0.15%

結構な額の利息の支払が増えますよね。

これに対して住宅ローンの借り換えにかかる費用の内訳と目安は以下のようになります。

  • 一括返済手数料 約3万円
  • 印紙税 2万円
  • 融資手数料 3万円〜5万円
  • 抵当権設定登記登録免許税 借入額×0.4%
  • 抵当権抹消と設定の司法書士報酬 約10万円
  • 住宅ローン保証料は残りの期間分は戻って来るのでほぼ影響無し

それぞれの残高で借換費用を概算すると下記のようになります。

  • 当初20百万円⇒10年後の借換費用24万円
  • 当初30百万円⇒10年後の借換費用28万円
  • 当初40百万円⇒10年後の借換費用32万円

これを25年借りた場合の利率にすると0.1%〜0.15%位です。

どうでしょうか。1パーセントどころかこの程度なんです。借り換えによって0.2%以上適用金利が下がるなら、十分に交渉出来るということです。

借り換えも視野に入れて、積極的に金利の交渉を行うべきでしょう。

 

10年前より上がっている信用力

10年といえば、10歳の少年が成人する期間です。この期間にキャリアを積みビジネスマンとしてレベルアップした人ならば、これを交渉に利用しない手はありません。

最初に挙げた会計士さんなんかが典型的な例ですよね。属性の良い利用者は銀行も逃がしたくないものです。 

 

10年後の住宅ローン繰上げ返済について

当初の10年間については、住宅ローン控除がありますので、借入残高は高めに維持したいですよね。

しかし10年目の12月31日を過ぎると、それ以降は住宅ローン控除の恩恵はありません。一転してローン残高は利息費用の元になります。

ですから、利息の交渉の傍ら繰上げ返済を積極的に行ってコストを最小限に抑えるようにして行きます。

 

35年借りる前提で借りてはいけない

そもそも、35年ローンにする理由は元本の減少を抑えて初めの10年間の住宅ローン控除を最大化するのが目的です。

本当に35年かけて返済するのは損です。

それに、マイホームを購入する人は30代が多い事を考えると35年かけて返済する前に殆どの人が定年退職になる計算ですよね。

 

貯蓄との兼ね合いに注意

むろん、早く返せば利息の負担は少なくなります。極端な話、11年目に全額一括返済すれば良いんです。当初の借入が3,000万円位までなら、一般的なサラリーマンでも共働きで十分に可能です。

マイナス金利と住宅ローン控除で実質金利ゼロの返済シミュレーション - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える 

しかし、それによって貯金が全く無くなってしまうと危険ですよね。

金利が低いうちは、あえて繰上げ返済せずに貯金を温存しておくのも1つの考え方です。 

 

10年後のマイホーム買い替えについて

10年後の住宅市場がどうなっているかがポイントとなります。基本的に少子高齢化によって住宅の需要は下がると予測されていますね。

しかし今後約10年間という事で考えると、都市部では人口が増加し、郊外では減少して行く傾向にあります。

そのように言える理由は【マイホームの資産価値】知らずに買うと危ない?立地適正化計画の居住誘導区域外の国土交通省が進めている立地適正化計画です。

  1. 居住誘導区域に緩やかに住民の居住エリアを誘導していく。
  2. 都市機能誘導区域に医療、福祉、商業施設を誘導していく。
  3. 拠点間を結ぶ交通サービスを充実させる。

このようにして居住エリアをコンパクトにして公共サービスの効率化を図ろうとしているんですね。

ですから、住宅地として人気のある都市部の住宅に限定すれば、当分の間は需要が見込めると考えられます。

 

主だった人気の都市については2025年までは増加傾向あると予測されていますね。

但し、2025年を超えるとこういった都市部も含め、ほぼ日本の全ての地域で人口が減少に転じると予測されています。

国立社会保障・人口問題研究所

 

拡大傾向にある住宅ローン控除の範囲

新しく家を買えば、また10年間住宅ローン控除を受けることが出来ますね。定年までの期間が10年以上あって高収入の方は前向きに検討しても良いのではないでしょうか。

住宅ローン控除の正式名称は住宅等借入金特別控除といい10年間にわたり12月31日のローン残高×1%をその年の所得税からマイナスする効果です。

減税の上限は1年に40万円又は50万円です。

ちなみに千日がマイホームを購入した2008年には当初6年が1%(上限20万円)、その後0.5%(上限10万円)でした。

余裕で100万円以上違ってきますよ!ホント今買っている人がうらやましいです。

今の所は消費増税とのバーターで、消費を促進するための減税の範囲は拡大傾向にあります。10年後にはさらに拡大されている可能性も無きにしも非ずですね。 

 

親からの資金援助がある人は贈与税の非課税枠の活用を

10年後のことですのでどうなるかわかりませんが…

親が住宅資金を援助する場合の贈与税の非課税枠が拡大されています。消費税率アップに伴う住宅需要の落ち込み対策です。

消費税の増税は2017年4月1日から2年半延期するという安部首相の正式表明が2016年6月1日にありました。

その後8月の閣議決定で消費増税延期に伴い、贈与税の非課税枠の拡大時期はそのまま2年半スライドして延期されることが決定しました。

  • 2018年6月~2019年3月に契約⇒700万円非課税(プラス110万円の基礎控除)
  • 2019年4月~2020年3月に契約⇒2,500万円非課税(プラス110万円の基礎控除)

10年後にこのような減税措置があるかどうかは分かりませんが、可能性として考慮しておいても良いと思います。

  • 親が資産家で積極的な相続税対策として資金援助する
  • 資産家とまでは行かないけど親に財産があり、出来るなら相続税を節税したい

上記に当てはまる人は買い替えということが、現実的な意味合いをもってくるでしょう。

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まとめ

今日のブログは長かったですね(⌒-⌒; )10年固定は大事な部分が将来にあって、なかなか難しいんですよね。

しかしあまり早くから気を揉んでもしょうがないですから8年目から9年目で情報集めを開始して色んなパターンに対応出来るようにしておく必要があるでしょう。

【毎月更新】今月お勧めの住宅ローンの金利タイプは? ⇦に戻る。

  • 2016年9月1日に金利の情報を更新しました。
  • 2016年10月1日に金利の情報を更新しました。
  • 2016年11月1日に金利の情報を更新しました。
  • 2016年11月30日に金利の情報を更新しました。

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以上、千日のブログでした。

《あとがき》

10年固定ってホント奥が深いんですよね。 この記事はお題を下さい千日に きっと誰かの役に立ちますでお題を募集し、コメントを頂いたHiroさん、chuckyの気ままブログさんのリクエストに加えて、メールでのお問い合わせに対応して執筆しました。

2016年7月25日

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