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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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フラット35sの金利は住宅ローン減税で確定利回りの貯蓄と同じです

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住宅ローンの金利が1%を下回る状況での裏技

どうも千日です。フラット35、35sの利率が1%を切っています。今のところ、超長期固定金利については順調に下がり続けています。
 
この超低金利時代では、住宅資金を借りながら、利息を儲けた上で借入金とほぼ同額の不動産を取得出来る状況にあるのです。
そんなバカな…
同感です。しかし現実として今はそんな経済情勢なんです。
 
条件は当初10年の住宅ローンの利率が住宅ローン控除率の1%を下回っていることです。今、住宅ローンが組める人なら誰もが可能です。
 

全期間固定のフラット35sのシミュレーション

2016年12月のフラット35sの当初10年の固定金利は0.73%です。住宅ローン控除率の1%を0.27%下回っていますね。
 
ということは、以下の方法で確定利回り0.27%の貯蓄をした資金で住宅を購入したのと同じ効果を得ることが出来ます。
 
  1. 住宅ローン控除を受けられる10年間は約定通り元利均等返済する。
  2. 年末ローン残高の1%の住宅ローン控除を毎年、満額受ける
  3. 住宅ローン減税が受けられなくなる11年目の1月にローン残高を全額繰上げ返済する。
 
 
以下は10年固定の史上最低を記録した2016年12月適用金利の0.73%でどうなるか?というシミュレーションです。
 

2,000万円借入で当初10年固定のフラット35sボーナス払いなし

2,000万円の住宅ローンを返済するのに必要な現金は、なぜか1,949万円で済むのです(あくまで目安ですので正確には銀行HPのローンシミュレーションで確認してください)。
2016年11月実行金利
f:id:sennich:20161101204713p:image
フラット35sの当初10年固定金利0.63%の約10年間に払う利子は96万円です。これに対して約10年間の住宅ローン控除の額は147万円。両者の差は−51万円となり、実質的にマイナス金利になります。
 
11年目の1月にローン残高の1,032万円を全額繰上げ返済すると、1月の利子7,994円が発生するだけですから、トータルで50万円の『儲け』が確定します。
 
むろん、住宅ローンの完済によって住宅は名実共に自分のものになります。
 
つまり、10年間の元利均等返済額と貯蓄によって50万円を儲けた上で2,000万円相当の不動産を手に入れたのと同じことになりますよね。
 
目安として、毎月8万円貯金できればこれが可能になります。もしくは親からの生前贈与でも可能となりますね。
 
 

3,000万円借入で当初10年固定のフラット35sボーナス払いなし

3,000万円の住宅ローンを返済するのに必要な現金は2,924万円です(あくまで目安ですので正確には銀行HPのローンシミュレーションで確認してください)。
2016年11月実行金利
f:id:sennich:20161101204907p:image
フラット35sの当初10年固定金利0.63%の約10年間に払う利子は144万円です。これに対して約10年間の住宅ローン控除の額は220万円。両者の差は−76万円となり、実質的にマイナス金利になります。

11年目の1月に残りの約1,548万円を全額繰上げ返済すると、1月の利子11,991円が発生するだけですから、トータルで75万円の『儲け』が確定します。

むろん、住宅ローンの完済によって住宅は名実共に自分のものになります。

つまり、10年間の元利均等返済額と貯蓄によって75万円を儲けた上で3,000万円相当の不動産を手に入れたのと同じことになりますよね。

目安として、返済額と同額を貯金できればこれが可能になります。すべてが3,000万円の時の約1.5倍です。
 
 

4,000万円借入で当初10年固定のフラット35s期間20年でボーナス払いなし

4,000万円の住宅ローンを返済するのに必要な現金は3,899万円です(あくまで目安ですので正確には銀行HPのローンシミュレーションで確認してください)。
2016年11月実行金利
f:id:sennich:20161101205035p:image
フラット35sの当初10年固定金利0.63%の約10年間に払う利子は192万円です。これに対して約10年間の住宅ローン控除の額は294万円。両者の差は−102万円となり、実質的にマイナス金利になります。

11年目の1月に全額繰上げ返済すると、1月の利子15,988円が発生するだけですから、トータルで100万円の『儲け』が確定します。

むろん、住宅ローンの完済によって住宅は名実共に自分のものになります。かなりの高収入でないと難しい感じですが…

10年間の元利均等返済額と貯蓄によって100万円を儲けた上で4,000万円相当の不動産を手に入れたのと同じことになります。
 
 

当初10年固定金利タイプの場合

3大メガバンク(三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行)の当初10年固定金利タイプの金利もそれぞれ1%を下回る金利になっています。
 
10年固定では特に信託銀行の下げ幅が大きく、三井住友信託銀行は10年固定を主力商品にしています。2016年8月の適用金利は0.35%で史上最低金利を更新しました。
 
しかし9月には0.1%上がって0.45%になってしまいましたね。そして10月11月は据え置きです。詳しくはこちらをどうぞ。
 
 10年固定はフラット35sよりも当初10年は低金利ですが、11年目から急激に金利が上がります。一括返済しないのなら、フラット35sの方が得になります。
 

一括返済したら貯金が無くなる人にはお勧めしません

全額一括返済するとローンは無くなりますが、当然、現金も無くなります。
 
何かのアクシデント、子供の進学によってお金が必要になった時に「現金が無い」というのでは本末転倒です。こんなに金利が安いのは、住宅ローンだけなんですよ。
 
例えば
教育ローンは最安金利の教育一般貸付(国の教育ローン)|日本政策金融公庫でも2.05%です。ちなみに三井住友銀行なら3.475%です(資金の用途を定めない無担保ローンの利率は5.975%)。
 
全期間固定のフラット35sなら11年目以降の金利は固定で1.21%です。どうせ借りなければならなくなるなら、繰上げ返済せずに借りたままにする方が賢い選択ですよね。
 
参考 大学4年間にかかる学費の目安
国立大学(自宅)509万円
国立大学(自宅外)799万円
私立文系(自宅)640万円
私立文系(自宅外)922万円
私立理系(自宅)767万円
私立理系(自宅外)1,051万円
私立医歯系(自宅)2,680万円
私立医歯系(自宅外)3,080万円
大学4年間でかかる学費・生活費はいくら? [学費・教育費] All About
 
 

贈与税の非課税枠を利用する方法もあります

贈与税は年間110万円までは無条件に非課税です。
親からの相続税の節税対策としての生前贈与で年間110万円ずつ援助してもらえば、それだけで10年間で1,100万円の貯蓄が可能となります。
 
そうすれば11年目にある程度の貯蓄を残しながらローン残高を一括返済することが出来ますよね。
 
 

親から住宅資金の援助を受けた場合の非課税枠は使えるか

消費税の増税によって住宅需要が落ち込むのを防ぐために、親や祖父母から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の枠が拡大されています。

No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税|贈与税|国税庁

 

  • 消費税8%なら非課税枠700万円
  • 消費税10%なら非課税枠2,500万円
 
てことは、これも使えないの?

と思いますよね。

 

この制度の対象は、あくまで住宅取得の資金なんです。つまり頭金などの住宅の代金に充てられる資金が対象なんです。

住宅ローンは住宅の取得資金を銀行から借りることです。住宅ローンの返済は銀行に対する借金の返済です。

借金の返済は住宅取得の資金とはみなされませんので、この制度の適用はありません。

住宅資金を親から贈与してもらう時の注意点2016〜2017 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

 消費増税の2年半の延期により贈与税の減税も延期されるポイントを分かりやすく説明します - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

まとめ

いかがでしょうか。反応は様々でしょうね。
おお〜コレは良い事を聞いた!
ウチには関係無いな…
何言ってるかサッパリ分からん

お金持ちには益々お得な仕組みです。しかし、資産家にとっては預金利息が減る方が辛いかもしれませんね。

 
いずれにせよ、これから住宅を購入したいという人にとっては皆等しく、約10年間は実質マイナスのローン金利に出来る事に変わりはありません。
10年先にどうなっているか不安だ…
いえいえ、来年どうなっているかも読めない不透明な経済情勢下で、今から10年間の利益が確定するというのは、むしろ恵まれているんですよ。

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補足
住宅の取得・所有、住宅ローンの借入には税金や手数料が別途かかりますのでトータルで利益が出るという事ではありません。
 
その点は悪しからずご承知下さい。
  • 2016年4月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年4月6日に借り換え増について更新しました
  • 2016年5月2日に金利の情報を更新しました
  • 2016年6月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年9月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年10月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年11月1日に金利の情報を更新しました

以上、千日のブログでした。

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