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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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塚口駅前ズットシティ 駅前商業施設と再開発で値上りする近隣中古マンション イニシア塚口

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塚口駅前ズットシティ 建設中のマークフォレストと駅前商業施設

どうも千日です。2016年2月13日 天候は雨です。近くを通りかかったので撮影して来ました。マークフロントでは内覧会が開かれていました。
 
下の写真はB街区のマークフォレストを駅側から撮影したものです。だいたい4分の1位でしょうか、徐々に立ち上がってますね。
f:id:sennich:20160213171550j:image
駅前ビルは写真の右に切れてしまっています。完全にシートに覆われていて中がどうなっているのか見えませんが、躯体はほぼ出来上がっている印象です。
 
 

万代スーパーがオープン

開発地域内の万代スーパーがオープンしてましたのでロケハンして来ました。
f:id:sennich:20160213172930j:image
すごい賑わいです。プラウドシティはまだ引渡ししてませんのでおそらく、お客さんのほとんどは隣のイニシア塚口の住民の方々でしょう。
 
営業時間は写真にもある通り朝の9時から夜中の12時までです。コンビニ並みですね。それまでは工場でしたから、夜はひっそり寂しく、暗い夜道だったはずです。
 
夜遅くなると家まで帰るのはちょっと怖かったんじゃないでしょうか。しかし、万代スーパーが夜12時まで開いてますので、夜の治安が飛躍的に改善されたでしょう。
 
コンビニではなくスーパーというのがミソです。コンビニはとかく『たまり場』になりがちですが、スーパーだとそうはなりにくいんです。
 
たまり場にするにはちょっと大きすぎるんでしょうね。
 
 

スーパー2階にはクリニックが入居

f:id:sennich:20160213173717j:image
ちょっと子供が熱を出した、位のことであればスーパーの2階にあるクリニックで対応してもらえますね。
 
処方箋薬局ももちろんあります。見ると見事な海水水槽がありました。土曜日の午後は閉まっていたのでまた、別の日にゆっくりと見せて貰おうと思います。
 
やはり見えて来たのはこの塚口駅前再開発でおそらく最も恩恵を受けたのはイニシア塚口だということです。
 
 

イニシア塚口から駅までのアクセスが向上する

まず大きいのが、駅までの距離とルートが大幅に改善されることことです。地図の赤いラインが現在のコースです。遠回りですよね、これが青いラインになるんです。
 f:id:sennich:20160213205542p:image

単純な距離の比較では4分の3位になりますよね。それだけではありません。現在のコースだとどうしても交差点を渡らなければなりません。点対称の向こう側に渡らなければならないので必ずどちらかが赤信号なのです。

 
それが、今後は信号の無い整備された直線コースになります。交差点はありますが交通量は少ないので信号機はありません。
f:id:sennich:20160213210245j:image 
 

いざ実測

JR塚口駅の改札口からイニシア塚口の入り口まで、実際に歩いてタイムを計ってみました。信号はもちろん守りました。
 
  • 身長170センチメートル
  • 40代男性
  • 関西人(せっかち)
ルートは改札口を出てスロープを下り、南の方へ行ってから交番のヘアピンカーブを曲がって北に戻り交差点の信号を渡って、最後は直線というコースです。
 
ゴールのイニシア塚口の入り口
f:id:sennich:20160213174929j:image
結果は6分8秒06でした。
 
距離とコース(信号のストップが無い)ことを鑑みると所用時間は半分位になるのではないかと思います。
 
 

イニシア塚口は買いか?

値段次第というところでしょうね。今のところ、公開されている情報では約2,300万円で売買実績があった位です。平米単価は37万円。ということは62平米で2LDK位でしょうか。
 
プラウドシティ マークフォレストはというと、現在3期の販売中です。
 
  • 3LDKで3,200万円台〜
  • 4LDKで3,800万円台〜
 
この立地・利便性が中古価格だと1,000万円近く安く手に入ったということです。この値段であれば『即買い』ですね。
 
しかし2,300万円というのはおそらく再開発前の値段です。コレよりは高くなるのは覚悟しておくべきでしょう。
 

イニシア塚口の物件概要

f:id:sennich:20160213210202j:image
  • 完成:2008年5月
  • 総戸数:約600戸
  • 構造:RC造
  • 土地権利:所有権
  • 敷地面積:15,761.05平米
  • 分譲主:株式会社コスモイニシア
  • 施工会社:株式会社淺沼組
  • 管理会社:大和ライフネクスト株式会社
  • 管理形態:全部委託
  • 管理人勤務形態:日勤コンシェルジュ
  • 共用施設:屋外バーベキューコーナー、屋外ドッグラン、棟内グルーミングルーム、パーティールーム、シアタールーム、キッズルーム、ゲストルームほか多数
  • エントランス:オートロック(TVモニター付き、インターホン対応)、宅配ボックス
  • 駐車場:自走式
  • ペット飼育:2匹まで(体長50cmまで)
 
 

イニシア塚口は売り時か?

今が売り時であることは間違いないです。
 
事実、千日のブログでズットシティの記事は安定的に読まれています。このJR塚口駅前がこれだけ注目されるタイミングはこの後いつ来るか分かりません。
 
後は幾らで売るか?ですね、こればっかりは相対取引ですから買い手の懐事情もあります。しかし、良い比較対象としては新築のズットシティマークフォレストです。
 
欲をかき過ぎてマークフォレストと変わらないような値段を付けても見向きもされません。それに向こうの方が断然駅に近いですし、ブランドも上です。
 
同等の間取りと階層でマークフォレストの2割〜3割引きなら買い手の心は揺れるでしょう。
 
それに野村不動産もまた、竣工間近になればいくらか値引きをかけて来ます。詳しくは過去記事の新築マンション値引き交渉のタイミングはデベロッパーによって違います - 千日のブログをどうぞ。定価だけを見て高を括っていると、結局売り時を逃してしまいます。
 
おそらく、仲介業者のチラシがかなり入っているでしょうから、その文言にも注目してみて下さい。過去記事マンションの売り時『あなたの部屋を買いたい』チラシの嘘と本当の見分け方 - 千日のブログが参考になるかもしれません。
 

以上、千日のブログでした。 

千日のブログでは、マンションについてのお役立ち情報を、幅広く公開しています。情報は入手可能な最新のものに都度更新しています。よろしければ他の記事も読んで見て下さい。

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