本命チラシは『あなたの部屋を◯千万円（具体的な金額）で買います』
どうも千日です。2020年の東京オリンピックまでは不動産価格は上昇を続けるというのが過去の傾向から言われています。
マンションを売りたい人には追い風です。
その反面、歴史的な超低金利に加え住宅ローン減税で『住宅ローンを借りれば払う利息以上に税金が返って来るので、逆に儲かってしまう』という異常な状態です。さらに史上初の日銀のマイナス金利住宅ローンは変動か固定か？金利タイプの決め方を分かりやすく解説します - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答えるです。さらにローン金利は下がるでしょう。
住宅を買いたい人も多い
ところで毎日のようにポストに入っている「このマンションを購入希望の人が居ます」というチラシ。オトリチラシがほとんどです。
しかしながら…
あなたの部屋を限定し、具体的な金額を指定しているチラシは本命です。
チラシの言葉を読めば分かりますので、本命かオトリかの区別は簡単です。
チラシに100%の嘘は書けないからです。
仲介業者は生馬の目を抜く、不動産の世界のプロです。取り扱う物件のタマ数を増やすためには、いかにもスグに高い価格で売れそうな言葉で誘って来ます。
だからと言って、チラシに完全な嘘を書くと必ず後で面倒な事になる事を、彼らはよーく分かっているんです。ですからオトリ広告には必ず『言い訳』出来る隙間を設定しているんです。
嘘のオトリ広告の文例と言い訳
本当はお客が居ないのに、オトリ広告で取り扱い物件数を増やしたい場合の文例と嘘のポイントを突っ込み形式でご紹介します。
オトリ度マックスのチラシ
購入希望者の影も形もありません。
とりあえずルーティンでチラシを撒いて、誰か引っかかればイイなというレベルのチラシです。以下の通りです。
- このエリアの物件を◯千万円台で探しているお客様がいます
- 👆そりゃ世の中の何処かにはいるでしょうよ
- このリスト（又は条件）のマンションを◯千万円台で探しているお客様がいます
- 👆チラシを使い回せるようにしてるんですね
オトリ広告の特徴は以下の通りです。様々な仕掛けで信憑性を演出します。
- 購入希望者の購入動機をストーリー仕立てにして信憑性を演出
- 駅徒歩10分以内で築浅のマンションなどと条件を箇条書きして具体性を演出
しかし、購入希望者は居ません。『そういう人が世の中の何処かにいるかも知れないね』レベルのクリエイティブな想像です。
いくら条件を箇条書きしようが、当てはまる物件はあなたの部屋以外にもゴマンとあります。
全く購入希望者を連れて来れなくても、言い訳は沢山出来ます。
- 間取りが希望と合わなくて…
- 隣の駅近マンションに流れてしまって…
逆を言えば、100%の嘘は書けませんので、冷静に読めば見分けられるのです。
オトリ度ミディアムのチラシ
中くらいのオトリ度です。お肉の焼き加減ではありません。
具体的な購入希望者は勿論居ませんが、比較的問い合わせが多い物件について、出来れば取り扱い物件にしたいというチラシです。
- ◯◯マンション（具体名）限定で探しているお客様がいます
- 👆間取りはどうでもイイんですか？変わった人ですね
- ◯◯マンション（具体名）を◯千万円で買いたいお客様がいます
- 👆間取りや広さは関係無く、その値段で買うんですか？変わった人ですね
オトリ度ミデイアムのチラシは、オトリではあるんですけど、マックスとの違いは、マンションを具体的に指定して来ている点です。
- このマンションならば、早めに見込み客を連れて来れそうだという思惑がある
- 売上に繋がる可能性が高いので積極的に囲い込みたい
このような思惑がチラシの文言に出て来ているんです。オトリには違いありませんが、後からでも見込み客を連れて来る可能性が高いでしょう。
もしお客を連れて来れなくても、ちゃんと逃げられるようになっています。
間取りが希望と合わなくて…
そう言われてしまったら、まあ追及出来ませんよね。希望者が現れるのを待つしかありません。
そして同じく、100%の嘘は書いてないというのがポイントなのです。冷静に読めば見分けられます。
ポストに入っていたオトリ度ミデイアムのチラシ現物
チラシではなく、封筒に入っていました。具体的な間取りに加え、値段の提示もあります。但し『皆様へ』というのがミソですね。
再び本命チラシ
- あなたの部屋を◯千万円で買います
- あなたの部屋を◯千万円で買いたい人がいます
オトリ度がミニマムです。具体的な購入希望者がいます。そしてあなたのマンションを希望しています。でも部屋まで希望してるかというと、少し微妙です。
しかし、ここまで限定して書くと、もう言い訳は出来ないんですよね。
- 『買います』と書いてるのに買わなければ、それは嘘だったという事になります。
- チラシ投入の翌日に電話が来た場合『タッチの差で他の部屋を買いました』なんて言い訳は苦しいですよね。
このケースであれば『売ってあげてもイイよ』という強い立場で有利に交渉出来ます。欲を張り過ぎなければ、最も有利な値段で売却出来るでしょう。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
なるべくなら、高い値段で売りたいものです。
今後10年というスパンでは、日本の人口は減少していくのですが、地域単位で見ると人口の増加する地域と減少する地域に分かれるという推計になっています。
さらにその後となると、ほぼすべての地域で例外なく人口は減少に転じると予想されています。
このことは、マクロな視点で自分のマンションの売り時にも影響するんでしょうね。
2016年8月14日
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