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首都圏中古マンションの相場と市況から分かるベストな買い時

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今後何年かは中古マンションの供給が増加していくサイン

どうも千日です。旭化成建材の杭データ偽装問題から大きく揺れているマンション業界ですが、中古マンション相場は今後どうなっていくのか?これを予測する上で参考になる興味深いニュースですね。
 
東日本レインズの速報は、一時落ち込んだ9月に比較して10月が回復したというものです。短期的にはこういった増減があってしかるべきです。
 
マクロの動きとして、どうなっているのか?東日本レインズの統計を読み解いていくと、10月の増加の裏にある要因と今後の市況・相場の動きがわかってきます。
 
  • 売り手の価格と買い手の価格のギャップの広がっている
  • 1994年~2002年の第6次マンションブームの高機能・高付加価値マンションが市場に増えてきている
  • 今後は買い手市場となる可能性が高い
千日はこのように予測しています。
 
以下は東日本レインズの発表内容です。
首都圏中古マンション
成約件数は9 月に前年比で減少したが、10 月は前年比プラス8.4%と再び増加に転じた。成約㎡単価は前年比プラス5.2%、成約価格は前年比プラス4.8%となり、ともに2013 年1 月から34 ヶ月連続で前年同月を上回った。
(東日本レインズ 月例速報よりREINS TOWER
旭化成建材の杭データ偽装問題が明るみになったのが、10月の半ばでしたのでその影響が出るのは11月からかもしれませんが、それにしてもこの伸びは意外な気がします。
 
ここに今後の中古マンション市場を予測するヒントが隠されているんです。
 

 

売り手と買い手の価格のギャップ

2014年10月から2015年10月までの成約単価、新規登録単価、在庫単価は以下のグラフのようになっています。
首都圏中古マンションの㎡当たりの単価の推移(単位 万円)
f:id:sennich:20151112193247p:image
(東日本レインズ 月例速報よりREINS TOWER
 
新規登録価格=中古マンションの売り出し価格はずっと右肩上がりです。
在庫単価もそれに伴って右肩上がりです。
しかし成約単価はほぼ横ばいですね。
 
  • 売り手の希望価格よりも低い価格で売れている
  • 平均よりも低価格の物件から売れている
 
売り手が欲深くなってる?違います。中古物件の売り出し価格は、売主が自分の希望だけで付けるのではありません。必ずプロの仲介業者が助言して、落とし所を見つけるんです。
 
こんな感じです。
千日『ウチのマンションは駅近だし、まだ新しいから3,000万円かな。それ以下では絶対売らないよ』
仲介業者『千日さん、お気持ちは分かりますけどね、同じ時期に建った駅前のマンションが2,880万円なんですよ。しかも半年近く売れてないんです』
千日『…え?ホントに?』
仲介業者『この辺りは最近中古マンションの売り出しが多いですから…どうしてもこのマンションが良いという方なら可能性はありますけど、そうでないと難しいでしょうね』
千日『うーん…じゃあ2,900万にしようかなぁ』
 
こんな感じで決まるんです。なので平米当たりの相場が上がっているのには、プロの見立ても込みでちゃんとした理由があります。
 
今までの中古物件と比べて価値の高い中古物件が出てきている。
 
 

第6次マンションブームに建設された高機能・高付加価値のマンションが中古市場に増えて来た

2014年10月から2015年10月までの新規登録件数と在庫件数の前年同月比の推移は以下のグラフのようになっています。
首都圏中古マンションの新規登録件数と在庫件数の前年同月比(%)
f:id:sennich:20151112194508p:image
(東日本レインズ 月例速報より REINS TOWER
 
新規登録件数は2015年1月から前年を上回り始め、それからずっと右肩上がりに増えています。
在庫件数はそれからすこし遅れて2015年6月から前年を上回り始め、その後ずっと右肩上がりです。
 
  • 中古マンションを買いたい人より売りたい人の方が多くなってきた
2015年10月に中古マンションの成約が伸びた要因は、中古マンション市場が買い手市場になって、高い価値の物件が安く買えるようになってきたからだと千日は読んでいます。
 
首都圏中古マンションの新規登録物件の築年数の推移
f:id:sennich:20151112202325p:image
(東日本レインズ 月例速報より REINS TOWER
 
首都圏ではだいたい22年で売りに出されるマンションが多いようです。新規登録件数が増加に転じた2015年1月に売りに出されている中古マンションの建設年月は1993年です。この時何があったんでしょうか?
 
1993年は第6次マンションブームが始まった年なんです。
 

第6次マンションブームとは

バブル経済が崩壊し、地価が大幅下落する中で地価が下がった東京都内に生活拠点を戻す都心回帰現象が起こりました。
 
利便性の良いエリアにバブル期の半額近くでマンションが売り出され、需要が拡大しました。1994年から2002年の8年間で首都圏の新築マンションの分譲戸数は8万戸を超えたそうです。
 
この時期のマンションのキーワードは…
  • 大規模
  • 高層化
  • 高機能(システムキッチン、断熱性能)
  • 高付加価値(コンシェルジュなど)
  • 高安全化(防犯、耐震性能)
第6次マンションブームに建設されたマンションが築後約20年経過し、中古マンション市場に本格的に流通し始めたと考えるのが、妥当だと思います。
 
プロが判断して、全体的に従来よりも高い売り出し価格になる理由は第6次マンションブームの高機能・高付加価値のマンションだからなんです。
 
 

今後8年間は第6次マンションブーム時の中古マンションの供給過剰状態になる

ということは、今後8年間は利便性が高く、高機能・高付加価値の中古マンションが数多く市場に流通し始めるということが予想できますよね。
 
杭データの偽装問題で市場は冷えているように見えますが、一方で都心近くの利便性の高い場所に良い中古マンションが出始めている時期でもあるんです。
 
しかも供給が過剰となり買い手市場
 
偽装問題のリスクは依然ありますが、市況としては購入希望者に有利な状況がここ数年は続きそうですね。
 

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

少子高齢化によって将来的な住宅需要は減少せざるを得ないと言われています。

しかし今後10年というスパンでは日本の人口が減少しても、人口が増加する都市部と減少する地方郊外という二極化が進行する時期です。

今後の10年とその後の10年とでは全く違った状況になるでしょうね。売るならばその分水嶺より前という事ですが、なかなか予測は困難でしょう。

2016年8月2日
物件選びと値引き交渉のカテゴリー
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