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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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下がらないマンションの資産価値は管理組合のレベルによる

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マンションは買った時点で3割価値が下がるという「常識」を斬る

どうも千日です。私は不動産が好きで、これは「趣味のブログ」です。何年か前に3割価値が下がると言われつつ、新築マンションを買いました。
新築マンションだけはやめとけ、買った瞬間に3割価値が下がる

こんなアドバイスを受けませんでしたか?これはマンション業界の常識です。

 
しかし、一方で購入時の価値を維持しているマンションもあります。下がるのが常識ですから「例外的な優良物件」として紹介されます。

それは、本当に例外的な優良物件だからでしょうか?

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今日はこの常識を疑ってみたいと思います。
 
では、はじめます。
 

マンションは消費財です

いきなり始めの言葉に反する感じです。でもマンションの価値のライフサイクルを考えるうえで避けては通れないことです。
 
マンションは消費されて価値が目減りし、最後には取り壊しコストが要りますからマイナスになります。なお、これは中古を買っても同じです
 
  • むしろ中古は、完成してから年数を経過した分だけ最期の時が近い
  • 延命のための修繕費が高くなる

中古マンションのリスク=今後増加が予想される「寿命を過ぎたマンション」

今までは寿命になった集合住宅を住人の手で取り壊すなんて、殆ど無かったんです。
 
経済も人口も右肩上がりでしたからそれを買い取る開発業界がいましたからね。しかしこれからやってくる少子高齢化社会ではどうでしょうか?

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これからやってくる少子高齢化社会で寿命の近い中古マンションを買った人は、「価格の安さと引き換えに最期の取り壊しコストを負担するリスクを取った」ということを肝に銘じておく必要があります。
 
気分が悪くなったらごめんなさい
けして、失敗とは言ってません
リスクを認識して備えておくことが重要だと言いたいのです。
 
それに、いつか寿命を迎えるのは新築だって同じことです。
 

集合住宅の最大の特徴=躯体は「共有」ということ

区分所有形式のマンション=集合住宅の躯体は住人の共有ですから、その取り壊しには区分所有者≒住人の総意が必要です。
 
  • 自分の意思に反して取り壊しになることはありません。
  • どう見ても危険で大多数の住人が取り壊したくても、誰か一人が「イヤだ」と言って居座ったら取り壊せません。
 
あなたが「その時」どの立場になるかは「その時」になってみないとわかりません。
 
  • マンションの住人がどんな住人か
  • 住人で作るコミュニティーの質
最終的には住人=自分自身なのです。マンションには管理組合があり、マンションを区分所有すると自動的に管理組合に入ることになります。
 
管理組合に「入らない」という選択肢はありません。マンション=集合住宅の躯体は「共有」だからです。
なお、分譲マンションに賃貸で住む人は入りません、あくまでオーナーが入るものです。
 

マンションの価値の推移をグラフにしてみましょう

一般的に認識されている推移グラフです。
  • 売り出し価格をスタート
  • 完成引き渡し時点で30パーセント下がる
  • その先は経年劣化で少しずつ下がる
一般的に認識されているマンションの価値の推移。完成引渡しで3割下がり、その先は経年劣化で少しずつ下がる。
これは何となく皆んなが頭に描くグラフですが、色々と突っ込みどころがあります。
これからが私の言いたいことです。
 

マンションの価値を作る2つの価値

本当はこんな単純なグラフではありません。マンションの価値には、2つの価値があります。
  • 消費財としての価値=物理的な建造物としての価値(立地も含む)
  • コミュニティーの価値=住民の集合体の価値
この2つを足したものが、すなわちマンションの価値なんですよ。だからマンションの価値の推移グラフは2つの価値を加味して描くんです。
 

消費財としての価値は使用価値と市場価値

グラフの青い線は使用価値です。
  • 経年劣化と修繕費増によって完成から徐々に下がる
  • 最後は取り壊しコストの分だけマイナス
グラフのオレンジの線は市場価値です。
  • 始めに3割ダウンする
  • 途中で使用価値を上回るのは買手視点からの立地の価値が残るため
マンションの使用価値と市場価値を並べると始め市場価値は低いが、後の方で市場価値の方が高くなる傾向にある。
消費財としてのマンションの価値については、使用価値と市場価値の2面性があります。
 
通常の時は使用価値だけ見ていれば良いのですが、収入が減って住宅ローンが払えなくなるリスクを考えると、市場価値にも十分目を配る必要があります。
 

市場価値と住宅ローン残高

  • 頭金30%と仮定
  • 元利均等払いだと最初の頃は元金が減らず、後の方で元金が減る
住宅ローン残高は元利均等だと、最初はあまり減らない。できるだけ債務超過にならないように、最低2割の頭金を用意するのは、最初に3割は市場価値が減少するからである。
できるだけ、債務超過にならないようないい物件選び住宅ローンの金利タイプローンの返済計画を考えられたことと思います。
 
住宅ローンの頭金として最低2割は必要と言われるのは、初めに3割は市場価値が下がると言われるからですね。
 
マンションの市場価値は、さらに以下の要素によっても変わります。買う前に分かる要素もありますが、予測出来ない要素もあります。
 
  • 立地が良いと下がりにくい
  • ブランドマンションは下がりにくい
  • 近隣の開発によって上下する
  • 耐震偽装などが明るみになって下がる
 
始めの2ついい物件探しをする際のポイントでもあります。住宅ローンや物件選びの関連記事は後悔しないマンション選びのカテゴリーからどうぞ。
 

コミュニティーの価値は見えないが無視出来ない

マンションのコミュニティーの価値は無視出来ませんが、見えません。禅問答のようですね(^_^)a
 
見えないというのは貨幣価値に換算できないというだけのことです。敢えて見えるようにするとしたら、耐用年数を延ばす力です。さっきのグラフを横に引き延ばせば見えます。
マンションのコミュニティー=管理組合のレベルは貨幣価値では測定できないが、マンションの耐用年数を延ばすという意味で価値がある。
使用価値、市場価値の両方の下がるペースをなだらかにしてますね。さっきよりも住宅ローン残高に対する余裕が段違いです。
 
これは具体的には管理組合のレベルです。
  • 清掃が行き届いている
  • 定期的にメンテナンスされている
  • 法定の修繕がしっかりされている
 
これもいい物件探しに近いものがありますが、大きく違うのは
 
  • 買う前はコミュニティーを選ぶ立場
  • 買った後はコミュニティーを創る立場
 
ということです。
 
管理組合のレベル=コミュニティーの価値は自分達が創る
 
コミュニティーの価値は目に見えません。なので皆が無視しがちです。
 
しかし、明らかな差として現れるのは、最後マンションを取り壊す「その時」までの期間やコスト、そして「その時」です。
 
特に建物の耐久性を左右する大規模修繕工事については
 
  • 大規模修繕計画があるか
  • 計画のスケジュール通りに実施されているか
  • 修繕積立金十分積み立てられているか
 
これによって建物の寿命は全然違ってきます。修繕積立金は5年毎位で値上げされていくものですが、住人がまとまらず、計画通りに修繕できないと…
 
  • 建物の寿命が早まりますね
  • そして、そんな住人が取り壊しでまとまるでしょうか?

 

コミュニティーの価値を上げるコツ

コミュニティーの価値を上げましょう。そのコツは1人1人がマナーを守り、互いに挨拶をし、管理組合の総会に出席することです。
 
  • マナー=住民の善良さ
  • 挨拶=住民同士のコミュニケーション
  • 出席=住民の主体性
 
マナー挨拶は大丈夫という人が多数派だと思いますが、管理組合の総会に出席してますか?
 

大規模修繕計画やメンテナンス業務を管理会社に丸投げになってませんか?

 
修繕積立金が足りなくなる原因として、耳にするのはこんな噂です。
  • 管理費の流用や横領
  • 管理会社との癒着
管理会社の息のかかったメンテナンス業者にやらせて、割高な費用を払っているケースもあるようです。
 
マンション管理適正化法という法律によって最近のマンションではある程度統制が効くようになってきていますが、法律だけで不正を根絶することは出来ません。
 
最終的には一人一人の意識です。
 
住民が管理組合の意思決定に主体的に参加することで、マンションの価値は上がります。これがコミュニティーの価値を上げるコツです。
マンションの総会?たまの休み位ゆっくりさせてくれよor接待ゴルフがある…パスパス

私もサラリーマンですから気持ちは良くわかります(ゴルフはやりませんが)。

 
しかし、あなたのマンションは最長35年、何千万もの住宅ローンを負う見返りとして所有している大切な生活の基盤ですよ。
 
マンション管理組合の総会は、休息や仕事と同列レベルで優先順位を考えるべき、重要な用事ではないでしょうか。

以上、千日のブログでした。

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