塚口駅前ズットシティを徹底解析
どうも千日です。これからのマイホームの資産価値を考えるならキーワードは「再開発」です。前回の西宮市アサヒビール工場跡地の記事が好評でしたのでその続編、尼崎市JR塚口駅前ズットシティ（プラウドシティ）です。
塚口駅から撮影した8.6ヘクタールの開発地。野村不動産、JR西日本、長谷工のJVによる関西最大級のプロジェクト
表面的なセールスに踊らされず地域の特性、メリットに隠されたデメリット、20年後30年後の街の姿、ライフスタイルを考慮に入れて意思決定します。
Ⅰ. 尼崎市JR塚口駅前の地域特性尼崎市JR塚口駅前ズットシティを検討してみましょう
Ⅱ. ズットシティのセールスポイントと弱点
Ⅲ. 値引き交渉を有利に進めるポイント
Ⅳ. 周辺地域に恩恵は？
Ⅴ. 合わせて検討したい競合物件
Ⅴ. 合わせて検討したい競合物件
Ⅰ. 尼崎市JR塚口駅前の地域特性
尼崎市とは
兵庫県尼崎市は国から中核市に指定されてます。大阪平野の西部に位置し、東は神崎川を隔てて大阪市に接しています。市外局番は大阪市と同じ06ということもあって、市民感覚的には兵庫県というより大阪府寄りです。
JR塚口駅前とは
尼崎市の内陸部工業地の一画ですが、JR塚口駅から大阪まで僅か12分、職場が大阪という人にはまたとない好立地です。元は森永製菓の工場跡地です。
元々は工業地としての利用を意図している地域です。大阪へのアクセスが非常に便利ですが塚口駅は非常に小さな駅です。
JR塚口駅、JRの駅としては非常に小さな部類に入ります
住宅地としての人気順に並べるとだいたい以下のイメージでした。塚口駅前は住宅地としては認知されていなかったんです。
JR尼崎駅前＞阪急塚口駅前＞＞阪神尼崎駅前＞＞＞＞＞JR塚口駅前
しかし、森永製菓が工場を閉めることになったため、駅前の広大な敷地として住宅地としての利便性に着目されたんですね。
この辺はJR尼崎駅前が住宅地として注目されるようになった経緯によく似ています。
尼崎市決定 JR塚口駅東地区計画図
ズットシティ全体図
Ⅱ. ズットシティのセールスポイントと注意点
①JR塚口駅前の利便性
JR塚口駅に近いという利便性は大きなセールスポイントです。
駅直結通路イメージ
注意点
- 駅に最も近く、雨に濡れず徒歩2分というプラウドシティ塚口マークフロントは既に完売しています。今後売り出される物件は全て普通の駅近物件です。
- JR塚口駅自体は小さな駅です。この新街区によって増加する1271戸の利用者を想定した規模ではありません。
- JR塚口駅は各駅停車駅です。1時間に4本程度です。
- 駅周辺の商業施設はこれから建設されます、今後の賑わいを見せるかどうかは未知数です。
- ズットシティの公式HPではJR宝塚線と表記されていますが、正式名称は福知山線です。JR福知山線脱線事故を連想させたくないのでしょう。事故は塚口駅と尼崎駅の間で発生しました。
②森の新街区 フォレストパーク
ジョギングや子供を遊ばせることのできる人口の森が街区の中心に作られます。
「みんなの森」イメージ
注意点
- 緑化地区は共有ですので森の維持費は管理費として今後のコストになります。
- 街区を全て住宅地として収益化させたいのがデベロッパーの本音です。そこまで人が集まらないという見込を反映したものかもしれません。
Ⅲ. 値引き交渉を有利に進めるポイント
①JVチャンピオンは野村不動産です
ズットシティは野村不動産、JR西日本不動産開発、長谷工コーポレーションの3社による共同開発です。
いわゆるジョイントベンチャー（JV）というもので、3社が共同で出資をしてその出資比率に応じたコストを払い、収益を得る形式です。
ズットシティの公式HPで出ている順位を見ると…
- 野村不動産
- JR西日本不動産開発
- 長谷工コーポレーション
ですから、野村不動産が最も出資比率が大きい＝チャンピオン又はスポンサーですね。
実務的には野村不動産がほぼ全部を仕切っている。残りのJRと長谷工は野村不動産から請求を受けたコストを払い、売れた分の収益を受け取っている、ということです。
野村不動産の傾向と対策を考えて臨むことになります。
②竣工売れ残りを嫌う野村不動産
野村不動産は竣工時の売れ残りを嫌う傾向にあります。
下のグラフは野村不動産と住友不動産の直近2期（平成26年3月と平成27年3月期）の分譲売上高と販売用不動産の平均を比較したものです（単位は百万円）。
（EDINET有価証券報告書より）
同じ不動産の分譲事業に係る決算数値を並べたものですが、販売用不動産に歴然とした差があります。明らかに野村不動産の販売用不動産は少ないです。
販売用不動産とは？
竣工してまだ販売できていない在庫
マンションデベロッパーは建築会社からマンションの引き渡しを受けて、一般のお客さんに売却します。マンションが完成するまでに全て契約が取れたら、決算書の『販売用不動産』はゼロになるんです。
住友不動産と比較して野村不動産の販売用不動産が少ないということは、マンションの完成までに完売するプレッシャーがより大きいということです。
もう分かりますよね？
野村不動産は、竣工間近になれば、完売のために無理をして値引きしてくる傾向がある。
既に完売したというプラウドシティ塚口マークフロントは現在建設中
セールスマンはプラウドシティ塚口マークフロントがそれこそあっという間に完売したことを引き合いに出してくるかもしれません。
マークフロントは徒歩2分駅直結の傘いらずです。利便性では段違いです。これが完売出来ないようでは話にならないのです。
むしろマークフォレストを販売開始する時点で完売しなければならなかったとすれば、かなり無理をしたかもしれません。マンションは部屋割りでどうしても不人気な部屋が出来るものです。
値引交渉の具体的なコツについては最後の過去記事へのリンクからどうぞ。
Ⅳ. 周辺地域への影響は？
①駅前商業施設
塚口駅の東側はこのズットシティです。西側は開発の範囲に含まれていません。しかし東側に新たに出来る駅前ビルは魅力的ですね。
②通勤電車の混雑
これは負の側面です。小さな駅に最大1271世帯がやって来るんです。他に交通手段がありませんのでこれは不可避です。
③医療機関、福祉施設は？
これだけの住民の増加にもかかわらず、今の所、尼崎市は医療機関、福祉施設のテコ入れはしていません。この辺り民間主導の弱点であり、ズットシティの弱点でもあります。
④道路の拡幅は？
塚口駅の東側（ズットシティ側）には新たにロータリーが出来ますが、西側に変更はありません。
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Ⅴ. 合わせて検討したい競合物件
①同時期に売りに出されている新築マンション
住友不動産のシティテラス神崎川駅前
- JRに対して阪急電鉄
- 駅徒歩2分 阪急梅田まで7分
- 神崎川駅も工場地の駅だが阪急神戸線の本線
競合としてまたとない条件です。絶対に意識しています。
②JR尼崎駅前の中古マンション
新築にこだわらなければ、一駅先の尼崎駅前の方が利便性では段違いです。件数も多いです。あまり安くなってませんが値段相応の利便性があります。中央病院も徒歩圏内です。
③イニシア塚口
平成20年8月竣工のズットシティの東隣にある中古マンションです。当時は隣に森永製菓の工場があり、完売まで時間がかかったので値引で買った人が多いと推測されます。
売主さんはそんなに高い値段は付けないと思います。
現在ならばズットシティが出来ることでスーパーが近くなり、駅までの道も整備されるので恩恵を受けるマンションです。
- 2016年9月16日 沿線の正式名称の福知山線が広告で使われていない理由について表現を修正しました。
以上、千日のブログでした。
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
ズットシティ特集
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