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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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新築マンション値引交渉では電鉄系、電力•ガス系がお勧め

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不動産会社はマンションを売るまでがお仕事です

新築マンション値引きのコツ
 
どうも千日です。値引してくれって、面と向かって言いにくいな…という人へ。ほとんどの不動産会社は売るまでがお仕事です。契約に判を押したら全くお付き合いは無くなります
 
買う側は人生初にして最大の買い物です。皆が初心者です。それに対して売り手は百戦錬磨のプロです。特に新築マンションのモデルルームにいるのは、販売だけを代行する会社の社員です。
 
彼らのミッションは完売することです。ひやかしで無いなら堂々と値引交渉するべきなんです。今日は初心者が百戦錬磨のプロを相手に値引交渉を有利に進めるためのヒントです。
 
目次
Ⅰ. 電鉄系、電力•ガス系は売って終わりじゃない
Ⅱ. 電鉄系のメリットと交渉術
Ⅲ. 電力•ガス系のメリットと交渉術
Ⅳ. 値引権限は誰にあるのか?

付録

Ⅴ.Ⅵ.関西の各デベロッパーとマンションブランドの寸評

では始めましょう。

Ⅰ. 電鉄系、電力•ガス系は売って終わりじゃない

はじめに不動産会社は売るまでがお仕事ですと書きました。確かにハウスメーカー系の不動産会社はほぼそんな感じです。一流どころはブランド維持のために全く値引交渉に応じない所もあります。
 
しかし例外があります電鉄系、電力•ガス系の不動産会社がそれです。
 
マンションを購入した顧客はその後、それらの親会社の最も太い顧客になるんです。彼らはそれを見込んでマンションを建設し、販売しているんです。
 
  • 値引に対して許容度が高い
  • 本業が公共サービスなので経営の安定性で一流ハウスメーカーと遜色ない
実質的に一流ハウスメーカーと同じレベルのマンションが値引交渉次第で安く購入出来ます。マンションの値引交渉は数百万円単位です。

マンションの値引交渉の成功は2百万円〜3百万円を手に入れるのと同じ。値引交渉の許容範囲が大きいのは電鉄、電気•ガス系の不動産会社です。

Ⅱ. 電鉄系のメリット

鉄道会社は事業用に所有している土地やそのブランド力があります。マンション用地として利便性の良い土地を仕込むことが出来るのが鉄道系です。
 
ハズレ物件は少ないです
 

鉄道会社の新築マンションの値引交渉

例えば片道300円で都心まで毎日通勤する若い夫婦がそのマンションを35年ローンで購入したら…
  • 片道300円の往復で1日600円
  • 週休2日で1年250日なので15万円
  • それが35年で525万円です。
実際には通勤定期なので少し減るでしょうが…
  • 共働きの期間は2倍
  • 駅前の電鉄系のデパート、ショッピングセンターの集客
『ライバルの電鉄系のマンションを買われたら、これらが全てライバルに行ってしまう』と考えます。
 
特に関西は『私鉄王国』と言われます。大阪と神戸を結ぶ通勤の足は阪急•JR•阪神の三つ巴の競争となっています。
 
余談ですが、阪急•JR•阪神は関西においてブランドイメージが固定してます。
  • 阪急=ブルジョア
  • JR=利便性
  • 阪神=庶民の足
それぞれのブランドの特色が濃いのと、特に阪急のブランド力が強いのが特徴です。阪神は阪急のグループに吸収されましたので競合は難しいです。
 
また、阪神と近鉄は相互乗り入れしてます。この阪急阪神と近鉄の2社を競わせるのは理にかなっていると思います。

値引交渉では他の電鉄系のマンションをぶつける。

Ⅲ. 電気•ガス系のメリット

電気•ガス系の不動産会社もまた鉄道系と同じように豊富な事業用土地を持っています。利便性の面でも鉄道会社のマンションと遜色の無いものがあります。
 
やはりハズレ物件は少ないです
 

電気•ガス系の新築マンションの値引交渉

それぞれ電気代•ガス代がインセンティブになりますよね。特に電気会社が強く押しだす『オール電化』なんていうのは、その最たるものです。
 
多くのガス会社はこの電力会社の『オール電化』攻勢に強い危機感を感じているのです。
 

マンション販売を舞台にガスと電気の代理戦争が繰り広げられているのです

マンションの建築販売を舞台として、関東ならば東京電力と東京ガスの、関西ならば関西電力と大阪ガスの、それは激しい陣取合戦が繰り広げられているんです。
 
もうわかりますよね?

ガス系の新築マンションの値引交渉では電力系を競合にするのが効果的

危機感を感じているのはガス会社の方ですから、逆パターンは効果が低いかもしれません。

Ⅳ. 値引権限は誰にあるのか?

モデルルームの責任者はマンションデベロッパーの下請けの販売代行会社の社員です。値引権限はありません
 
値引を通すには稟議書(りんぎしょ)をマンションデベロッパー(実質的にマンションを販売している会社)に回してOKが出ないとダメなんです。私達が彼らと会う機会はありません。
 
値引権限のあるマンションデベロッパーが何を考えているか?を考えて値引交渉する必要があるのです。この記事では、企業レベルの視点から電鉄系、電力•ガス系をお勧めしました。

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Ⅴ. 関西の電鉄系のデベロッパーとマンションブランドの寸評

関西の主要な電鉄系デベロッパーとそのマンションブランドについて千日の偏見でコメントします。

阪急不動産のジオ

阪急阪神ホールディングスのグループ会社です。関西の電鉄系デベロッパーの王者ですね。阪急西宮ガーデンズの完成は2008年ですが、今だに休日は駐車場に列が出来る盛況ぶり、本当に阪急はブランディングが上手です。
 
マンションのブランド名はジオです。首都圏にもあります、ジオ the TOKYOです。自社物件での一棟まるごとリノベーションマンションも手がけており、そのブランド名はブロドです。
 

近鉄不動産のローレル

大阪から奈良方面では近鉄不動産も強いです。天王寺のあべのハルカスは日本で最も高い超高層ビルです。近鉄も沿線の価値向上には力を入れてます。大阪の文教地区で知られる上本町〜夕陽丘に開発力があります。
 
マンションのブランド名はローレルです。タワーマンションも手がけており、タワーマンションはローレルタワーです。
 

京阪電鉄不動産のファインレジデンス

おけいはんの京阪電鉄の不動産会社です。前の二つが高級路線とすれば、庶民派路線ですね。しかし中途半端なハウスメーカー系と比べれば十分強い経営基盤があります。
 
また、京阪電鉄では一般社団法人移住•住みかえ支援機構(JTI)が行なっている『マイホーム借上げ制度』を利用したサービスを提供していて、転勤などで一時的にマイホームを離れなければならない時のサポートをしてます。ちょっと珍しいサービスですよね。
 
マンションのブランド名はファインレジデンスファインフラッツです。
 

JR西日本不動産開発のジェイグラン

私鉄王国と言われる関西でもやはりJRは強いです。開発力では随一で大抵のマンションの謳い文句は『地域最大級』です。弱みとしてはオシャレさに気を配らない所でしょうか。それだけ、開発力があるということでもあります。
 
マンションのブランド名はジェイグラン。町のような大規模物件には地名を入れて○○シティというような名前にしているようです。
 

Ⅵ. 関電•大阪ガスのデベロッパーとマンションブランドの寸評

関電と大阪ガスのデベロッパーとマンションブランドについて千日の独断でコメントします。

関電不動産のエルグレース

いいところに、関電不動産。がキャッチフレーズです。もちろん関西電力の子会社ですね。関西電力は2015年3月期まで4期連続の赤字に苦しみ、今年料金の値上げを行いました。しかしインフラですから経営の安定性としては随一です。
 
マンションのブランド名はエルグレースです。オール電化マンションが売りですね。
 

大阪ガス都市開発のジ•アーバネックス

大阪ガス都市開発…堅い名前ですね。社名変更前はアーバネックスという横文字でした。もちろん大阪ガスの子会社ですね。かつては分譲マンションよりは賃貸ビルや賃貸マンションが多かったです。
 
マンションのブランド名はジ•アーバネックスです。長くやっていた賃貸マンションのブランドはアーバネックスです。冠詞のthe』の有無で差別化を図っている…差別化出来てるのか?と突っ込ませようとしているように見えます。千日は嫌いじゃないです
 

以上、千日のブログでした。 

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