千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える

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後悔しないマンション選びと狙い目の都市TOP20 関西人気の駅前TOP13

住宅ローン最新ニュース

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マイホームの購入とは初心者が百戦錬磨のプロを相手に人生最大の取引をすること

後悔しないマンションとねらい目の都市

どうも千日です。多くの人にとって一度きりの買い物であり、最大の買い物がマイホームの購入です。不動産会社に勤めてない限りは皆が初心者です。
 
買う側が初心者であるのに対し、売る側は百戦錬磨のプロです。マイホームの購入とは、初心者のうちに百戦錬磨のプロを相手に人生最大の取引をすることです。
 
今日はマンション購入で失敗しない（プロにしてやられない）ためのヒントです。
では始めますね。

安物買いの銭失いにならないために

マンションや戸建てのチラシには毎月の返済額が大見出しになってます。『頭金ゼロ、毎月返済額7万8千円〜』なんてやつです。もちろん毎月の返済額は無理なく生活していくために重要です。
 
負債を小さく抑えるのはリスクを小さく出来ますが、安物買いの銭失いになる可能性があります。
 
もしも売却しなければならなくなったら？
  • 資産（マンション）
  • 負債（ローン）
上の二つをローンの完済までバランスさせることが重要です。家を売った代金でローンを完済出来るのが条件です。
負債が少なくても、もし売却しなければならなくなった時、マンションの売却価値がそれ以下だったら？
そんなのわからない？
 

参考になる中古マンション相場

例えば10年後のマンションの価値は、同じ地域で売りに出されている築10年のマンションを調べればだいたいの相場が見積もれます。
 
モデルルームで計算してもらった住宅ローンのシミュレーション表の残高と比較してみましょう。マンション相場の方が一貫して上になっていれば、現時点で無理の無い計画だろうということです。
 
しかし『その地域の中古マンションの相場を調べる本当の理由』はこれではありません。あくまで参考です。
 

築30年以降の価値は利用価値

だいたい30年で建物の価値はゼロ円という評価になります。しかし土地の価値はまずゼロにはなりません。
 
どんなに古くても、その土地を住居として利用出来る価値はゼロにはならないからです。
その地域の築30年のマンションの相場がいくらになっているか？これがマンションの立地の真の実力です。
 

失敗しない新築マンションの立地とは？

立地は重要です。駅徒歩圏内であるのはもちろんのことですが、駅近だけに固執すると失敗します。
築年数の古いマンションの相場が高い水準で推移している地域であること
  1. 供給が少ない＝住宅地としての満足度が高い
  2. 最低価格が高い＝早い段階で売却相場がローン残高を上回る＝安全
  3. 建物の利用価値がゼロになっても建て替えの需要がある可能性が高い
今後は少子高齢化によって働き手が減ります。単に駅が近いだけでは値崩れのリスクは否めません。
 
このような地域は住宅地として人気の地域です。新築マンションの供給が少ないため通常より高めの相場であることが予想されます。
  • 自分達には高いから…
  • 負債は低く抑えたいから…
それだけの理由で検討に入れないのは、あまりにも勿体無いのです。
 

狙い目の都市 全国TOP20

住宅地としての満足度の高さという視点から参考になるのが、『主婦が幸せに暮らせる街ランキング』です。学研パプリッシングが全国の20〜40代の主婦4793人を対象に調査したものです。
 
日常生活における幸せ度を、暮らし、家族、お金、健康•食事、モノ•趣味の5つの指標で点数化したものです。右の数値はその指数（HQ指数）です。
 
  1. 藤沢市（神奈川県）132.0
  2. 稲城市（東京都）129.5
  3. 西宮市（兵庫県）127.5
  4. 三鷹市（東京都）123.4
  5. 松山市（愛媛県）121.3
  6. 福岡市（福岡県）121.1
  7. 生駒市（奈良県）119.4
  8. 守谷市（茨城県）119.3
  9. 新居浜市（愛媛県）117.5
  10. 広島市（広島県）117.1
  11. 大阪市（大阪府）116.9
  12. 三沢市（青森県）116.5
  13. 志木市（埼玉県）114.0
  14. 福山市（広島県）112.5
  15. 狛江市（東京都）112.3
  16. 京都市（京都府）111.6
  17. 菊川市（静岡県）111.1
  18. 豊海城市（沖縄県）110.6
  19. 浜松市（静岡県）110.6
  20. 山形市（山形県）109.4
意外な地域が高いスコアを獲得して上位にありますよね？そういう都市はまだプレミアムが一般に認識されていない地域だともいえるのではないでしょうか。
 

関西の住みたい駅前ランキング

リクルート住まいカンパニーによる住みたい街ランキング2016では、西宮北口駅と梅田駅が不動のツートップです。
西宮市が全国でも3位に入っているのは、西宮北口駅のブランドによるものでしょうね。これらの駅が徒歩圏内にあるなら買いでしょう。
1位 西宮北口駅
2位 梅田駅
3位 神戸三宮駅
4位 岡本駅
5位 千里中央駅
6位 夙川駅
7位 なんば駅
8位 宝塚駅
9位 江坂駅
10位 天王寺駅
11位 御影駅
12位 高槻市駅
13位 心斎橋駅
リクルート住まいカンパニー住みたい街ランキングより（調査期間2016年1月27日〜2016年1月29日、母集団は関西圏在住の20歳から49歳の男女4,200人）
 

1位 西宮北口駅

梅田と三宮の中間に位置する特急停車駅で大型商業施設の西宮ガーデンズを駅前に擁し、利便性は抜群です。
文化面では県立文化センターをはじめ多くの文化教育施設が集積しています。大阪人もニシキタには一目置く、憧れの街です。

 

2位 梅田駅

言わずと知れた大阪の中心で、関西圏では最も地価が高いですね。
加えてJR大阪駅北側に広がるうめきた地域は2018年度には新大阪駅まで繋がる北梅田駅（仮称）が開業予定で、更に利便性が高まります。


3位 神戸三宮駅

兵庫県の中心地です。都会なんですけどゴチャゴチャしてなくて、異国情緒に溢れる関西のオシャレのシンボルです。特に神戸旧居留地エリアなんかは本当に綺麗な街だなぁと思いますね。
徒歩でほぼ端から端まで行けてしまうサイズ感も千日は好きです。
 

4位 岡本駅

駅周辺は建築協定で守られたオシャレな石畳の街並みで阪急神戸線の岡本駅とJR神戸線の摂津本山駅は徒歩5分位の距離に近接してます。

憧れの住宅街として不動の人気があります。エリアが狭いこともあって新築物件は滅多に出ず、中古物件はなかなか値下がりしません。
 

5位 千里中央駅

大規模な再開発が進んで、更に魅力を増した北摂の中心地です。近くの万博公園駅前には全305店舗と8つの大型エンタメ施設を擁するエキスポシティがオープンして注目を集めましたね。

始発駅で座って梅田方面に通勤出来ますし、大阪空港、新幹線（新大阪）のどちらにも乗り換え無しで行ける利便性も魅力です。

 

6位 夙川駅

夙川（しゅくがわ）駅は1位の西宮北口駅の隣に位置する特急停車駅で利便性が高い上、西宮の邸宅街の玄関口というセレブなステータスがあります。

緑豊かで夙川の河川敷に沿って3㎞続く夙川さくら道は日本さくら名所100選に選ばれていて、松と桜の独特な景観を維持する都市計画が組まれています。

 

7位 なんば駅

ザ・大阪、ミナミの繁華街ですね。ガラの悪かった道頓堀エリアはキレイに整備され、最近は、なんばからの徒歩圏が一大居住エリアに生まれ変わりつつあります。
 

8位 宝塚駅

タカラヅカです。整備された街路を数分歩くとオレンジ色の屋根がシンボルの宝塚大劇場や宝塚音楽学校があります。
上品な雰囲気の住宅街として認知されていて、ファミリー層に人気のエリアですね。
 

9位 江坂駅

大阪市営地下鉄御堂筋線で梅田まで10分という都心にありながら、落ち着いた街並みというバランスの良い街として人気です。

 

10位 天王寺駅

JRの巨大ターミナル駅で高い利便性はもちろんのこと、あべのハルカスやあべのキューズタウンなどの商業施設が充実してます。

近くの四天王寺前夕陽丘は寺院や歴史的建造物が豊富で有名私立中高も多く文教地区としての側面も併せ持っていますね。大阪の住宅街としては最も地価の高いエリアです。

 

11位 御影駅

御影（みかげ）駅は人気の神戸市東灘区では4位の岡本駅と双璧です。高級感のある街並みで阪神電鉄の特急停車駅という利便性も兼ね備えています。

ここもエリアが狭く、なかなか新築物件が出ない上に中古物件が下がらないことで有名ですね。

 

12位 高槻市駅

梅田と京都の中間に位置する高槻市です。梅田まで乗り換え無しで行けますし、近くのJR高槻駅（快速停車駅）も徒歩10分位で行けます。

ベッドタウンとして昔から人気の地域でしたね。

 

13位 心斎橋駅

心斎橋はミナミの北の玄関口ですね。なんば駅周辺と同じく、最近では住宅地としても注目されるようになりました。中心から少し離れると静かで緑もあるのが魅力です。

 
  • 2016年7月1日に関西の住みたい街ランキングを追記しました。

以上、千日のブログでした。

 
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